ISSN 2385-1376
Testo massima
In che misura è obbligato l’aggiudicatario è al pagamento dei debiti condominiali pregressi inerenti l’immobile acquistato nella procedura esecutiva?
Il problema riguardante la ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente degli immobili ubicati in stabili condominiali è disciplinato dall’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dispone: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
La disposizione si applica anche nel caso di trasferimento a seguito di vendita forzata,in quanto l’immobile acquistato all’asta viene trasferito libero da vincoli ma non dagli obblighi previsti dalla legge.
L’aggiudicatario deve farsi carico dei contributi dovuti al condominio in via solidale con il precedente proprietario per l’anno in corso al momento del subentro e per l’anno precedente, dove l’anno deve intendersi riferito a quello di gestione ovvero di esercizio condominiale e non a quello solare.
La norma, tuttavia, non distingue i contributi di natura ordinaria da quelli di natura straordinaria, né fa riferimento al caso in cui la spesa sia stata deliberata prima della vendita e i lavori eseguiti dopo di essa, tanto che in giurisprudenza si sono formati due orientamenti contrapposti.
Secondo un filone l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui vengono eseguite le relative opere, secondo l’altro obbligato al pagamento dei contributi condominiali è il soggetto proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata per cui l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del precedente proprietario, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva del citato art. 63.
Tenuto conto del probabile esito infruttuoso del tentativo di recupero delle spese condominiali nei confronti del debitore esecutato, colui che intende partecipare all’asta di un bene in condominio deve informarsi preventivamente sull’esatto importo dei contributi condominiali dovuti, che deve essere aggiunto al prezzo dell’aggiudicazione.
FOCUS
Il professionista delegato non è tenuto ad inserire l’indicazione dell’ammontare degli oneri condominiali nell’ordinanza di vendita o nel decreto di trasferimento.
Tuttavia, trattandosi di obbligo derivante da disposizione di legge e, come tale dovuto dall’aggiudicatario, è importante informarsi preventivamente della morosità che va sommata al prezzo di aggiudicazione.
Testo del provvedimento
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