L’usufrutto non va trascritto insieme alla domanda giudiziale per l’acquisto della nuda proprietà

La nota di trascrizione della domanda giudiziale con cui si chiede, ai sensi dell’art. 2932 cc, la conclusione di un contratto d’acquisto della nuda proprietà non necessità che si indichi anche l’usufrutto.

Art. 2643 cc Art. 2644 cc Art. 2652 cc Art. 2659 cc Art. 2665 cc Art. 2932 cc

La trascrizione della domanda giudiziale svolge una funzione di prenotazione, nei confronti dei terzi, degli effetti della sentenza che sarà pronunciata al termine del giudizio. Ed in questo senso la trascrizione della domanda giudiziale, si pone come strumento di tutela anticipata del diritto che verrà acquistato dal soggetto che effettua la trascrizione. Nel caso poi di trascrizione di una domanda di giudizio arbitrale finalizzata ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di acquisto della nuda proprietà, il soggetto che effettua la trascrizione non è tenuto, ai fini dell’opponibilità ai terzi, a dare conto nella nota di trascrizione anche dell’esistenza e della durata dell’usufrutto. Ciò in quanto il titolare del diritto di usufrutto è un soggetto diverso rispetto a quello che trascrive la domanda giudiziale.

E’ questo il principio sancito dalla Cassazione con la sentenza n. 5397 del 5 marzo 2013.

La vertenza esaminata dalla Cassazione ha avuto inizio con la stipulazione di un contratto preliminare di vendita attraverso cui una società aveva pattuito con un privato l’acquisto della nuda proprietà di un immobile. Gli accordi prevedevano che il privato rimanesse titolare di un diritto di usufrutto non vitalizio sull’immobile. Successivamente il privato non era stato però più disponibile a sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita. A fronte del diniego del promittente venditore, la società promissaria acquirente si vedeva costretta a promuovere un giudizio arbitrale con cui chiedeva di emettere, ai sensi dell’art. 2932 cc., una pronuncia che tenesse luogo del contratto definitivo di vendita. La domanda giudiziale proposta al collegio arbitrale ai sensi dell’art. 2932 cc veniva quindi trascritta dalla società ai sensi dell’art. 2652, ultimo comma cc. In un momento successivo rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale formulata dalla società, una banca trascriveva un’ipoteca sull’immobile ed un pignoramento sul diritto di usufrutto residuato in favore del privato. La società proponeva pertanto opposizione di terzo avanti al Tribunale di Brescia contro il pignoramento eseguito dall’istituto di credito. A fondamento dell’opposizione, la società sosteneva di essere divenuta proprietaria della nuda proprietà sull’immobile oggetto dell’esecuzione e che il privato era, per contro, rimasto titolare del diritto di usufrutto non vitalizio su cui era stato eseguito il pignoramento dall’istituto di credito. Per tale ragione la società lamentava il fatto che il pignoramento posto in essere dall’istituto di credito era lesivo del suo diritto di piena proprietà sull’immobile, in quanto l’esclusiva ed assoluta titolarità sul bene sarebbe stata conseguita dall’istante con la cessazione del diritto di usufrutto. La banca, costituitasi in giudizio, aveva riconosciuto il diritto di nuda proprietà acquisita sul bene da parte della società, ma eccepiva che l’opponente non aveva menzionato il limite temporale del diritto di usufrutto nella nota di trascrizione della domanda giudiziale proposta avanti al collegio arbitrale ai sensi dell’art. 2932 cc. Per l’istituto di credito la trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 cc, sebbene precedente, non poteva pertanto pregiudicare l’atto di pignoramento successivo trascritto dalla banca.

Il Tribunale di Brescia respingeva l’opposizione e, successivamente, anche la Corte d’appello non accoglieva i motivi di impugnazione proposti dalla società appellante, ritenendo insussistenti le condizioni per poter dichiarare l’illegittimità del pignoramento eseguito dalla banca. Per la Corte d’Appello di Brescia la nota di trascrizione della domanda giudiziale proposta dalla società al collegio arbitrale non conteneva alcun riferimento al fatto che l’usufrutto era limitato nel tempo, donde il terzo pignorante era autorizzato a ritenere che l’usufrutto fosse stato vitalizio. Per il giudici il limite temporale di efficacia del diritto d’usufrutto non poteva pertanto essere opponibile ai terzi e quindi alla banca.

A questo punto la società proponeva ricorso per cassazione, lamentando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2644, 2652, 2659 e 2665 cc. La ricorrente ha contestato il fatto che il contenuto della nota di trascrizione possa essere ritenuto decisivo ai fini dell’opponibilità ai terzi.
Più precisamente la società ricorrente ha sostenuto che l’indicazione nella nota di trascrizione del diritto di usufrutto non vitalizio e quindi a termine non rientrerebbe tra gli elementi richiesti dagli artt. 2659 e 2665 cc.

La Cassazione è stata dunque chiamata ad affrontare la questione riguardante l’efficacia della nota di trascrizione e l’opponibilità nei confronti dei terzi di un atto trascritto.

I giudici di legittimità hanno più volte affermato che, per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto è opponibile ai terzi, è necessario fare unicamente riferimento al contenuto della nota di trascrizione. Le indicazioni contenute nella nota di trascrizione consentono difatti di individuare non solo gli estremi essenziali di un negozio giuridico ed i beni ai quali esso si riferisce, ma anche l’essenza e la natura del diritto oggetto di costituzione e trasferimento, senza che sia necessario esaminare il contenuto del titolo depositato unitamente alla nota presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Secondo la Cassazione, i principi sopra richiamati trovano il loro fondamento nella natura della pubblicità immobiliare che costituisce uno strumento finalizzato a rendere opponibili ai terzi gli atti soggetti a trascrizione.

La Cassazione ha evidenziato, in specie, che la trascrizione della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 cc ha un effetto di prenotazione. La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale infatti sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda, così come previsto dall’art. 2652, primo comma, n. 2, cc.

Nell’applicare i principi sopra richiamati, la Cassazione ricorda che, nel caso di specie, è stato stipulato un contratto preliminare di acquisto della nuda proprietà di un immobile sul quale il promittente venditore si era riservato un diritto di usufrutto non vitalizio bensì limitato nel tempo.

Il promissario acquirente, che trascrive la domanda giudiziale diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 cc non deve fare altro che trascrivere il contenuto del proprio diritto, ovverosia il diritto che acquisirà se il giudizio promosso avrà avuto esito favorevole.

Per la Cassazione è illogico e giuridicamente non corretto il fatto che il promissario acquirente trascriva anche il contenuto del diritto di usufrutto, in quanto si tratta di un diritto residuale che rimane in capo al promittente venditore.

Il sistema della pubblicità immobiliare prevede che siano resi noti gli acquisti del soggetto che trascrive non quelli contro il quale è stata effettuata la trascrizione.

In altri termini, il sistema di pubblicità immobiliare è stato concepito dal legislatore al fine di tutelare il soggetto acquirente in relazione allo specifico diritto acquistato.

La Cassazione ritiene pertanto che la nota di trascrizione identifichi un titolo di acquisto (nuda proprietà) che non esclude la presenza di un titolo di contenuto minore (usufrutto).

Diverso sarebbe invece il caso in cui il diritto oggetto di acquisto fosse stato il diritto di usufrutto.

In detto frangente l’acquirente avrebbe infatti dovuto trascrivere il contenuto del diritto di usufrutto, indicando anche la durata.

Alla luce di quanto sopra richiamato, la Cassazione sottolinea pertanto che il diritto di usufrutto limitato nel tempo è insito nella nuda proprietà.

Nel momento in cui un creditore va a trascrivere un atto di pignoramento immobiliare viene a conoscenza dell’esistenza di un giudizio il cui esito potrebbe determinare l’acquisto della nuda proprietà da parte di un terzo.

E’ pertanto onere del creditore pignorante verificare attraverso l’esame del titolo di acquisto ed a prescindere dalla nota di trascrizione, l’entità e le caratteristiche del diritto reale minore rimasto in capo al debitore.