ISSN 2385-1376
È prassi di alcuni tribunali che il custode provveda al pagamento delle spese condominiali gravanti sull’immobile pignorato, maturate dalla data del pignoramento in poi, attraverso i fondi della procedura esecutiva.
L’opinione prevalente vede con sfavore tale pratica, in considerazione del fatto che è il debitore esecutato il soggetto su cui grava l’adempimento agli obblighi condominiali e fiscali, mentre il custode è tenuto a svolgere gli atti di ordinaria amministrazione e gestione passiva degli immobili staggiti, definizione nella quale non rientra il pagamento degli oneri condominiali con gli introiti della procedura.
È pur vero che il mancato pagamento delle spese di condominio poste a carico del debitore esecutato produce effetti sugli altri condomini e che, tanto gli oneri dell’anno corrente alla vendita, quanto gli oneri dell’anno precedente sono posti a carico dell’aggiudicatario. Tuttavia, ragionando da una diversa prospettiva, deve riconoscersi che, ove il custode effettuasse tali pagamenti immediatamente attingendo ai frutti della procedura, il condominio-creditore si troverebbe in posizione privilegiata rispetto agli altri creditori, pur senza aver svolto alcuna attività volta al recupero delle pendenze nel corso della procedura esecutiva.
È condivisibile pertanto la tesi per la quale il condominio, per il tramite dell’amministratore, debba attivarsi al fine di tutelare il credito relativo agli oneri impagati, depositando atto di intervento nella procedura – previa acquisizione di un titolo esecutivo – ovvero istituire un fondo cassa ad hoc (per far fronte spese attenenti all’immobile pignorato).
La distribuzione del ricavato e la soddisfazione dei creditori – tra i quali il condominio interventore – avverrà secondo l’ordinaria graduazione dei privilegi. Pertanto, il condominio sarà soddisfatto solo dopo il pagamento dei creditori privilegiati, a meno che non abbia iscritto ipoteca di grado anteriore prima della notifica del pignoramento.
FOCUS
Mentre gli oneri condominiali non possono gravare sulla procedura, ma essere soddisfatti quali ordinari crediti vantati nei confronti del debitore, con apposito intervento, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sui beni pignorati spettano sempre al creditore procedente e, nell’ipotesi della sua inerzia, ove indispensabili, al custode, che potrà successivamente chiederne il rimborso nel rendiconto.
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