La relazione dell’esperto costituisce la fonte principale e fondamentale di informazione, sia per gli organi della procedura, che per ogni possibile soggetto interessato all’acquisto, ma anche principalmente, per l’aggiudicatario, in quanto il suo contenuto, riprodotto dal professionista delegato nell’avviso di vendita e successivamente nel decreto di trasferimento, costituisce l’unico strumento utile per l’attuale e futura circolazione del bene.

A seguito delle varie modifiche legislative, la relazione, oramai, ha un contenuto articolato che trascende dalla mera valutazione dell’immobile, tanto che si è osservato che essa costituisce un vero e proprio documento informativo sulla base del quale il giudice opera le sue scelte e gli offerenti traggono gli elementi utili per l’eventuale partecipazione alla vendita.

Sulla base della nuova formulazione dell’art. 173 delle disp. att. al codice di procedura civile, così come novellato dal decreto legge 27/6/2015 n. 83, convertito dalla legge n. 132/2015, l’esperto deve:

-procedere all’identificazione dell’immobile, comprensiva dei confini e dati catastali, e a descriverlo sommariamente;

-indicare lo stato di possesso e, se occupato da terzi, il titolo legittimante il possesso;

-riscontrare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico;

-verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene e l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001 e gli eventuali costi della stessa ovvero la verifica sull’eventuale presentazione delle istanze di condono se presentata dal precedente proprietario e gli eventuali costi da corrispondere; ed in ogni caso la verifica della possibilità di conseguire il titolo in sanatoria;

-indicare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione su eventuali spese già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia.

FOCUS

L’ampiezza dei compiti attribuiti all’esperto consente di equiparare la vendita esecutiva alla vendita tra privati, dando ai soggetti interessati informazioni di qualità non inferiore a quelle che si potrebbero ottenere con la vendita notarile.

Avv. Giorgia Viola

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