È questo il principio che si ricava dalla recente decisione della Cassazione 05/02/2015 n. 2075, in un caso in cui la banca aveva contestato il progetto di distribuzione delle somme ricavate dalla vendita di un immobile espropriato, in cui era stata ritenuta prevalente la ragione di credito di altro Istituto Bancario il quale poteva vantare una iscrizione ipotecaria in suo favore.

I motivi di opposizione della banca, formulati ai sensi dell’art. 617 c.p.c., si concentravano sulla circostanza che l’iscrizione ipotecaria in questione si era estinta il 30/06/1993, in virtù del termine finale indicato nella nota, che però, secondo la tesi del creditore, titolare di detto diritto di garanzia, era stato annotato per mero errore, eliminato in seguito a rettifica nel 1997. Infatti, la fattispecie sottesa alla pronuncia dei Giudici di Palazzo Cavour riguardava una procedura esecutiva per debiti cambiari con scadenza 30.6.1993, garantita da ipoteca senza previsione di un termine finale  della garanzia diverso da quello ventennale, previsto dall’ art 2847c.c. Compilando la nota di iscrizione,  per puro errore, veniva scritta detta data del 30.6.1993 nella casella  relativa al tempo di validità della ipoteca anziché in quella relativa al tempo di esigibilità del credito.

Il Giudice di merito, nel rigettare la opposizione agli atti esecutivi, proposta dalla banca, rilevava l’inidoneità dell’errore a produrre la invalidità della iscrizione ipotecaria che, al contrario, consegue solo allorché riguardante gli elementi costitutivi del diritto, nel cui catalogo non poteva annoverarsi l’inesattezza in questione.

La sentenza in rassegna affronta una questione assai interessante, non infrequente nella pratica forense,  e che non registra precedenti, a quanto consta,  nella giurisprudenza della Cassazione, con riferimento al caso specifico dell’errore sul termine finale della garanzia ipotecaria, ancorchè la Corte sia stata chiamata altre volte a decidere questioni  relative , ad esempio, agli errori riguardanti il bene oggetto della iscrizione ipotecaria (v. Cass.2.10.2003 n.14675), pervenendo a conclusioni sostanzialmente conformi al principio testè enunciato. 

Orbene la soluzione data dalla Cassazione, fa leva sull’art. 2841 c.c. che esige, affinché possa pronunciarsi la nullità della iscrizione ipotecaria, la ricorrenza di due requisiti: a) la omissione o l’inesattezza deve produrre una condizione di incertezza; b) quest’ultima deve riguardare elementi essenziali della nota o del titolo.

In buona sostanza, le dedotte anomalie di alcune delle indicazioni nel titolo in base al quale è presa la iscrizione,  o  nella nota che lo rappresenta, non nuoce alla validità della iscrizione salvo che induca incertezze su uno degli elementi essenziali del titolo o della nota, individuati nell’art. 2839, II° comma, c.c., che ricordiamo essere “cognome, nome, luogo e data  di nascita  nonché numero di codice fiscale del creditore , del debitore e dell’eventuale terzo datore di ipoteca, la denominazione o la ragione sociale, la sede ed il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II (società semplice), III (società in nome collettivo), IV (società in accomandita semplice) del Titolo V  del Libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione per quest’ultime e per le società semplici anche delle generalità delle perone  che le rappresentano secondo l’atto costitutivo”.

In verità, l’art 2841 c.c. parla di omissioni od inesattezze riferite ad “alcune delle indicazioni nel titolo o nella nota”, purtuttavia una risalente pronuncia della Cassazione (15.10.1977 n.4421) ha interpretato la locuzione, assolvendo la iscrizione ipotecaria ad una funzione di garanzia e di pubblicità nel contempo, nel senso di riferirla anche ad una sola delle prescritte indicazioni, quando la stessa possa generare incertezza nonostante l’uso della ordinaria diligenza.

E’ bene significare, al riguardo, che la condizione di incertezza va riferita ad una valutazione oggettiva ma anche soggettiva, per cui si dovrebbe tener conto, secondo la più accreditata dottrina (TAMBURRINO, Della tutela dei diritti, commentario Utet 246) della capacità di un uomo medio che consulti i registri immobiliari.

La sentenza in rassegna, come visto, riguarda un caso molto particolare in cui l’errore relativo alla indicazione della data finale della ipoteca non poteva nuocere alla validità della relativa iscrizione in quanto non ricompreso tra gli elementi essenziali di cui al citato art. 2839 c.c

Diverso il discorso sulla eventuale divergenza tra il titolo e la nota riferito agli elementi essenziali, che comporta nullità in quanto la nota di iscrizione (come si ricaverebbe, secondo la Cassazione, dall’art 2838 c.c.) non può far nascere un diritto di garanzia privo del titolo  o non ad esso corrispondente.

E’, quindi, necessario, per evitare tale invalidità – posto che l’ipoteca nasce con l’iscrizione (c.d. effetto costitutivo)- che gli elementi essenziali vadano riportati nella nota e siano coincidenti con quelli del titolo.

Nel caso di specie, essendo l’errore caduto su un elemento non essenziale, in quanto diverso dalle indicazioni di cui all’art 2839 c.c., allo stesso può ben rimediarsi, dice la Cassazione, con lo strumento della rettifica “che rimuove l’inserimento nella nota ipotecaria della previsione del termine inferiore a quello di legge. apposto per errore,  rendendo chiaro anche ai terzi   che la iscrizione ipotecaria è soggetta al termine di efficacia ordinario ventennale previsto dall’art.2847 c.c.” 

Per quanto riguarda la tutela dell’affidamento del terzo, prospettato nel caso di specie, secondo la Corte andrebbe risolto sul piano risarcitorio, nell’ambito del quale” dovrà verificarsi se costituisca o meno adempimento, riconducibile alla ordinaria diligenza in capo al creditore interessato, il compimento di una verifica che non si restringa all’esame della nota di iscrizione ma si estenda anche al controllo del titolo, custodito in copia presso il medesimo ufficio dei registri immobiliari.”    

“Deve escludersi (come si legge nell’ultima parte della sentenza) che la nota di iscrizione, che ha funzione soltanto strumentale e non autonoma fonte di obbligazioni possa sostituirsi al titolo, neppure allo scopo di meglio tutelare l’affidamento dei terzi, attribuendo al diritto ipotecario contenuti o limiti non previsti dalla legge, da un provvedimento del giudice e neppure dalla volontà delle parti che abbiano consentito la iscrizione.”

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Tags : 05 febbraio 2015, Cassazione Civile, Credito garantito, elementi essenziali, identificazione dei soggetti coinvolti, ipoteca, Nota di iscrizione ipotecaria, oggetto garanzia ipotecaria, rettifica, Sezione Terza