LA MASSIMA

Per aversi risoluzione per inadempimento del contratto di locazione devono sussistere contemporaneamente GLI ELEMENTI DI COLPEVOLEZZA E GRAVITÀ DELL’INADEMPIMENTO, che legittimano la risoluzione del contratto.

La VALUTAZIONE COMPIUTA DAL GIUDICE DEL MERITO avente riferimento alla CONDOTTA UNITARIA posta in essere dalla parte, al fine di trarne elementi circa la colpevolezza e la gravità dell’inadempimento, legittimante la risoluzione del contratto, costituisce UNA VALUTAZIONE IN FATTO, la quale sfugge al sindacato della Corte di Legittimità.

IL CONTESTO NORMATIVO

ART.1453 CC – RISOLUBILITÀ DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto (1878, 1976, 2652), salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (1223 e seguenti).
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda (cpc 163) di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

ART.1455 CC – IMPORTANZA DELL’INADEMPIMENTO
Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra (1522 e seguenti, 1564 e seguente, 1668, 1901).

ART.1460 – ECCEZIONE D’INADEMPIMENTO
Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto (1565).
Tuttavia non può rifiutarsi l’esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede (1375).

ART.1227 CC – CONCORSO DEL FATTO COLPOSO DEL CREDITORE
Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza (2056 e seguenti).

IL CASO

ROSSO intimava sfratto per morosità a GIALLO che veniva condannato al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati, mentre ROSSO in sede di appello veniva condannato al pagamento dei due terzi delle spese di lite.

Ha proposto ricorso per cassazione ROSSO, mentre non svolgeva attività difensiva l’intimato GIALLO.

LA DECISIONE

La Corte ha ritenuto sussistente l’inammissibilità dei motivi proposti da ROSSO in quanto LA MOROSITÀ NON ERA PARTICOLARMENTE RILEVANTE essendo, l’intimato moroso del pagamento di una SOMMA ESIGUA.

Inoltre, ROSSO non ha provato ulteriori inadempimenti del conduttore nel corso del rapporto anche perché la produzione dei vaglia postali e delle attestazioni del rifiuto di riceverli da parte del locatore dimostrava “una seria e reiterata volontà di sanare la morosità”.

Pertanto, ritiene la Corte che l’inadempimento in ordine ad un solo canone di locazione, alla data di notifica dell’atto di intimazione di sfratto, non è talmente grave da giustificare la risoluzione del contratto.

Il conduttore moroso ha in più occasioni tentato di sanare la morosità, ma il locatore ha rifiutato l’adempimento.

Pertanto, i giudici di legittimità hanno ritenuto, richiamando l’art.1455 cc che non può essere risolto un contratto quando l’inadempimento di una delle due parti abbia scarsa importanza.
Bisogna operare una valutazione in concreto, con riguardo ad un criterio di proporzione, fondato sulla buona fede contrattuale, sull’incisività dell’inadempimento nell’economia complessiva del vincolo e il comportamento della parte inadempiente.

La Corte ritiene che debba operarsi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto in mancanza di una sua colpa, generatrice di grave inadempimento

IL COMMENTO

Per aversi risoluzione per inadempimento del contratto di locazione vi deve essere una valutazione dell’organo giudiziario non settoriale, verificando sia la scadenza dei canoni di locazione, l’importo degli stessi, ma anche il comportamento della parte inadempiente.

Solo nel caso in cui sussistano elementi circa la colpevolezza e la gravità dell’inadempimento, si legittima la risoluzione del contratto.

Perché sia ammissibile la risoluzione del contratto bisogna accertare la gravità in concreto, cioè l’inidoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.

L’indagine sull’importanza dell’inadempimento stesso, ai sensi e per gli effetti dell’art.1455 cc, deve essere unitaria, in relazione a tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dall’eventuale suo protrarsi.

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