ISSN 2385-1376
In caso di locazione ultranovennale a canone vile è del tutto irrilevante risulta la questione relativa all’effettivo stato dell’immobile all’inizio della locazione rispetto a quello attuale e dei costi sostenuti dal ricorrente per la ristrutturazione in quanto si tratta di questione che può essere oggetto di pretese creditorie limitate ai rapporti interprivati tra locatore (debitore esecutato) e conduttore.
Ai fini della determinazione del canone vile da parte del giudice dell’esecuzione, il giudice potrà utilizzare gli accertamenti dell’esperto stimatore e sono del tutto irrilevanti le condizioni relativa all’effettivo stato dell’immobile all’inizio della locazione rispetto a quello attuale e dei costi sostenuti dal ricorrente per la ristrutturazione.
Questo è il principio espresso dal Tribunale di Ancona, Giudice Nadia Mencarelli con la sentenza n.1630 del 27.09.2024.
Un locatore proponeva opposizione con ricorso ex art 618 bis c.p.c. chiedendo di annullare e/o revocare il provvedimento emesso dal Giudice dell’esecuzione nella procedura esecutiva con il quale era stata dichiarata l’inopponibilità del contratto di locazione ad uso abitativo ultranovennale stipulato tra la debitrice esecutata srl con il ricorrente, prima dell’esecuzione e debitamente trascritto alla conservatoria.
Tale contratto era stato stipulato in data antecedente al pignoramento, ove l’ammontare del canone pattuito teneva conto delle pessime condizioni in cui si trovava l’immobile all’inizio della locazione e del fatto che il conduttore si sarebbe fatto carico della sua integrale ristrutturazione.
Il Tribunale ha evidenziato che il regime delle locazioni nell’ambito della vendita forzata è regolato dal combinato disposto dell’art. 2923 c.c. e dell’art. 2919 c.c., dai quali si ricava il principio generale per cui le locazioni, aventi ad oggetto l’immobile pignorato, sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, al contrario di tutti quegli atti compiuti dal debitore successivamente al pignoramento, fatta salva la tutela dei terzi in buona fede. Fa eccezione a questa regola di carattere generale il caso in cui la locazione, pur anteriore all’avvio dell’azione esecutiva, ed a prescindere dal soggetto che l’ha consentita (sia esso il debitore ovvero il suo dante causa), preveda un canone inferiore ad un terzo rispetto al cosiddetto giusto prezzo, ovvero da quello risultante da precedenti locazioni (art. 2923 comma 3 c.c.).
In tal caso l’aggiudicatario può agire per ottenere dal conduttore il rilascio dell’immobile non essendo tenuto a rispettare il contratto di locazione a canone “vile”. La ratio della disposizione è quella di assicurare all’acquirente una rendita adeguata al valore che, dal bene concesso in godimento a terzi, è consentito ricavare, accordando quindi prevalenza alle esigenze di tutela dell’aggiudicatario e, prima ancora, all’effettività del processo esecutivo che, a sua volta, tutela le ragioni dei creditori e del debitore esecutato, rispetto ai diritti del locatario, anche al fine di rendere il bene pignorato maggiormente appetibile per gli interessati. Come chiarito dalla Suprema Corte (Cass. Civ.n 16718/2012), il contratto si intende risolto ex nunc in favore dell’aggiudicatario ed in danno del locatario che si era già avvantaggiato nel corso della locazione del contratto a lui favorevole.
Il compito di verificare la congruità o meno del canone di locazione è attribuito all’esperto stimatore, il quale dovrà fare riferimento alla data del pignoramento e non già a quella della stipulazione del contratto, in quanto è da tale data che si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori ed ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscono i diritti ( cfr. Cass. Civ. 2462/1982 – 7909/2024).
La consulenza tecnica fornisce, invero, un elemento di valutazione a disposizione del custode, a cui si riconosce, alla luce della riforma del 2005, la possibilità di agire per l’accertamento dell’esiguità del canone, eventualmente cumulando la domanda con quella di simulazione assoluta della locazione, del delegato (per predisporre l’avviso di vendita) e dell’aggiudicatario (per rispondere ad una eventuale opposizione al rilascio dell’immobile).
La prova dell’adeguatezza del canone può essere fornita anche a mezzo presunzioni, ma il Giudice, nell’ambito della sua discrezionalità, potrebbe anche ritenere notorio l’ammontare del giusto canone ( cfr. Cass. Civ. 16243/2005).
Nel caso di specie il Giudice dell’Esecuzione nel dichiarare la inopponibilità della locazione per inadeguatezza del canone pattuito, inferiore ad un terzo di quello reputato adeguato avuto riguardo alle caratteristiche del bene pignorato, si è avvalso della valutazione di un esperto stimatore le cui conclusioni, e la cui indagine prima, non sono state in alcun modo contestate nel merito dal ricorrente e comunque debbono ritenersi condivisibili in quanto basate su dati ricavati dai valori OMI, ovvero adottando un criterio indicato in maniera chiara ed oggettivamente riscontrabile, facendo riferimento alle quotazioni relative alla data del pignoramento piuttosto che alla data di stipula del contratto.
In particolare il Giudice ha ritenuto del tutto irrilevante risulta la questione relativa all’effettivo stato dell’immobile all’inizio della locazione rispetto a quello attuale e dei costi sostenuti dal ricorrente per la ristrutturazione in quanto si tratta di questione che può essere oggetto di pretese creditorie limitate ai rapporti interprivati tra locatore (debitore esecutato ) e conduttore, inopponibile però alla procedura esecutiva ed all’aggiudicatario, non risultando in alcun modo, dalla lettura del contratto di locazione, la correlazione tra il canone di locazione pattuito ed i lavori che il conduttore avrebbe dovuto eseguire a proprie spese.
Per tale tali motivi il Tribunale ha respinto l’opposizione con condanna al pagamento delle spese di lite.
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
ESECUZIONE FORZATA: LA LOCAZIONE “A CANONE VILE” È INOPPONIBILE ALLA PROCEDURA
SUSSISTE IL POTERE-DOVERE DEL GIUDICE DI ESAMINARE “EX OFFICIO” L’OPPONIBILITÀ DEI TITOLI DI GODIMENTO
Ordinanza | Cass. civ., Sez. III, Pres. De Stefano – Rel. Fanticini | 09.05.2023 | n.12473
IMMOBILE PIGNORATO: IL CANONE LOCATIVO È VILE SE INFERIORE DI UN TERZO RISPETTO AL GIUSTO PREZZO
IL GIUDICE PUÒ, IN VIA PRESUNTIVA, RAFFRONTARE CANONE LOCAZIONE CON QUELLO DI UNA SUCCESSIVA SUBLOCAZIONE DEL MEDESIMO IMMOBILE
Sentenza | Corte di Cassazione, Pres. De Stefano – Rel. Saija | 27.07.2022 | n.23508
È UNA PECULIARE POTESTÀ ORDINATORIA, CON EFFICACIA MERAMENTE ENDOPROCESSUALE PER LA MIGLIORE LIQUIDAZIONE
Sentenza | Corte di Cassazione, Pres. Vivaldi – Rel. De Stefano | 28.03.2022 | n.9877
PROCEDURE ESECUTIVE: LA LOCAZIONE CON CANONE “VILE” È INOPPONIBILE ALL’ AGGIUDICATARIO
ALL’ ACQUIRENTE DEVE ESSERE ASSICURATA UNA RENDITA ADEGUATA AL VALORE DEL BENE
Articolo Giuridico | Il Mattino, Legalmente | 19.02.2017 |
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