ISSN 2385-1376
Testo massima
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia ponga in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo. Ne consegue che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, ovvero nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. Né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo dell’incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera dello stesso, l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata successivamente a termine e con l’intervento di altro mediatore (come nella specie), non essendo un unico elemento di parziale differenziazione da solo idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo ha messo in relazione le parti tra di lodo e l’affare tra esse concluso.
Questi i principi affermati da una recente sentenza della Cassazione civile, sezione seconda, del 05.12.2014 n. 25799 la quale è intervenuta nuovamente sulla genesi del diritto alla provvigione in tema di mediazione, nella ipotesi particolare in cui due mediatori avevano concorso causalmente alla conclusione dell’affare e sulla prova della iscrizione all’apposito Albo previsto dalla L. 39/1989.
Il caso ha riguardato la vendita di un immobile a Caldonazzo (provincia di Trento) per cui i proprietari si erano affidati, in tempi successivi, a due mediatori Tizio e Sempronio non riconoscendo, all’esito della conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione ad uno di questi (Tizio) che, per l’effetto, introduceva giudizio civile avanti il Tribunale di Trento e poi avanti la Corte di Appello della stessa città che, in riforma alla sentenza di rigetto del primo Giudice, accoglieva l’appello, condannando al pagamento della somma di 2.750,00= i proprietari dell’immobile e coloro ai quali l’Agenzia istante (Tizio) aveva fatto visitare il bene, presentando loro uno dei proprietari, indicando in £ 240.000.000 il prezzo richiesto, che solo successivamente, dopo appena otto giorni, era stato promesso in vendita agli stessi soggetti con la mediazione di altra Agenzia immobiliare (Caio).
Con la sentenza in rassegna, la Cassazione conferma un indirizzo che trova il suo fondamento nei principi della causalità adeguata ed efficiente, secondo cui è richiesto che l’agente abbia determinato l’evento con una azione proporzionata ed idonea a determinare l’effetto sulla base dell’id quod plerumque accidit, cioè in base a criteri di normalità valutati secondo i dati della comune esperienza. In base a detta teoria, come è noto, l’evento imputabile all’agente deve rientrare fra le conseguenze normali o almeno probabili dell’azione.
Nella specifica situazione giuridica in questione, sulla base di detta teoria, le coordinate esegetiche suggerite dalla S.C. sono state così fissate:
“il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, e poi valorizzata dalle parti; né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente, e con l’intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l’affare tra le stesse concluso“.
In buona sostanza può senz’altro affermarsi che sono ormai acquisiti, in tema di sussistenza diritto alla provvigione nella mediazione immobiliare, le seguenti condizioni.
1) Viene privilegiato, piuttosto che il conferimento del formale incarico, la effettiva ed imparziale interposizione del mediatore fra le parti, che si concretizzi nella esplicazione di una attività diretta a favorire la conclusione dell’affare, ed accettata anche tacitamente dai ricorrenti.
2) La prestazione del mediatore può esaurirsi anche nel semplice rinvenimento o individuazione di uno dei contraenti o nella segnalazione dell’affare, purchè la stipulazione del contratto sia in rapporto di causalità con le indicazioni del mediatore ovvero quando l’opera del mediatore rappresenti un risultato utile.
3) La attività di quest’ultimo può essere anche ridotta e non è necessario che il ruolo sia esclusivo, potendo essere di più modesta portata come nella ipotesi in cui essa si inserisca come semplice concausa nel processo formativo dell’affare stesso (così v. anche Cass. 1996/297; Cass. 1998/2048).
4) Non è idoneo ad interrompere il nesso eziologico, tra l’attività originariamente posta in essere dal soggetto che per primo ha posto in relazione le parti e l’affare concluso, il fatto che la trattativa sia stata portata a termine successivamente da altro mediatore a diverse e parziali condizioni (v. Cass. 2000/2136 in una fattispecie in cui l’originario mediatore era stato ritenuto titolare del diritto alla provvigione per aver messo in relazione le parti che poi avevano concluso l’affare, in un momento successivo, dopo aver affidato la trattativa ad altro mediatore e con una modesta riduzione del prezzo).
E’ bene rammentare, a tal riguardo, che condizione indispensabile per il sorgere del diritto alla provvigione e la “conclusione dell’affare” che, per giurisprudenza costante, ha un significato più ampio di quello di contratto, comprendendo ogni operazione di contenuto economico risolventesi in una utilità di carattere patrimoniale, ossia in un atto in virtù del quale viene costituito un vincolo che conferisce la possibilità di agire per l’inadempimento dei patti raggiunti o, in mancanza, per il risarcimento del danno (come ad esempio un preliminare purchè non sottoposto a condizioni improprie, come nel caso esaminato da Cass. 2009/7994 in cui si era prevista la sua risoluzione automatica laddove fosse stata riscontrata prima della stipula del definitivo, una presistente difformità agli strumenti urbanistici; o come una proposta accettata, contenente tutti gli elementi per la configurazione del contratto definitivo, ossia la identificazione delle parti e del bene, il prezzo, le modalità di pagamento, la data del rogito, i termini di consegna).
In tale contesto, è ovvio che il diritto alla provvigione non resta escluso da eventuali ripensamenti delle parti, ovvero dalla loro volontà di sciogliere il vincolo.
Inoltre, è necessario, ai fini del riconoscimento della provvigione, la iscrizione nello speciale ruolo dei mediatori previsto dalla L. 1989/39 per la cui prova in giudizio, come precisato dalla sentenza in rassegna, non è necessaria la produzione del documento che ne attesti la esistenza potendo affidarsi a presunzioni ricavabili dalla indicazione del numero di iscrizione in detto ruolo.
Testo del provvedimento
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