Testo massima

 Il mediatore non ha diritto a trattenere e ad azionare esecutivamente un assegno, privo di data, consegnatogli a garanzia della provvigione, del quale sia stata fatta menzione nell’atto pubblico di compravendita avanti il Notaio, né ad essere compensato per la attività mediatoria svolta a favore di un cliente se non è iscritto nello speciale albo dei mediatori di cui alla L. 39/1989. 

Il mediatore immobiliare non può utilizzare come titolo esecutivo l’assegno rilasciatogli, a garanzia della provvigione, da chi lo aveva incaricato per la compravendita di un immobile, a fortiori quando il titolo è privo di data.

 

È questo il principio che si ricava dalla vicenda sviluppatasi nei tre gradi di giudizio e conclusasi con la ordinanza della Cassazione 27/10/2014 n. 22788. Essa ha riguardato il caso di un mediatore professionale che, all’esito del rogito notarile di compravendita (in cui era indicata la consegna dell’assegno a pagamento dell’attività mediatoria) notificava, a chi gli aveva dato il titolo, un atto di precetto di pagamento, da quest’ultimo opposto sulla base di due motivi: 1) nullità del titolo stesso perché privo di data; 2) nullità della mediazione perché l’attività relativa era stata svolta da ausiliari del professionista, non iscritti nell’apposito albo di cui alla L. 39 del 1989.

 

Il Tribunale di Roma rigettava l’opposizione che, al contrario, veniva accolta dalla Corte di Appello, su opposizione dell’uomo che si era affidato al mediatore, sulla base del primo motivo, stante l’incompletezza del titolo, privo di data.

 

Investita della questione la Corte di Cassazione su ricorso principale del mediatore e su quello incidentale dell’altra parte, la stessa rilevava la ricorrenza nella fattispecie di due principi consolidatesi nella Giurisprudenza di legittimità, per cui rigettava entrambi i ricorsi.

 

1.Il primo attiene al fatto che le dichiarazioni rese delle parti avanti il Notaio, circa il pagamento dell’assegno, contrariamente alla tesi del mediatore, non sono assistite da una efficacia probatoria privilegiata nel senso, ex art. 2700 c.c., “che essa riguarda la provenienza del documento dal pubblico Ufficiale ed i fatti che lo stesso attesta essere avvenuti in sua presenza od essere stati da lui personalmente compiuti, ma non prova la veridicità e l’esattezza delle dichiarazioni rese dalle parti le quali, pertanto, possono essere contestate ed accertate con tutti i mezzi di prova consentiti dalla legge, senza che occorra, o possa proporsi, querela di falso”.

 

Quindi, la dichiarazione avanti il Notaio non poteva assumere la valenza di una prova legale con la conseguenza che la Cassazione ha avuto “gioco facile” nel disattendere la eccezione su tale questione avanzata dal mediatore, anche alla stregua di una giurisprudenza granitica, di cui costituiscono esempi recenti non solo quelli citati nel provvedimento in rassegna (cass. 2013/11012; cass. 2013/22757; cass. 2014/4208) ma anche una pronuncia di pochi giorni fa che in pratica ha affermato lo stesso principio (v. cass. 27/11/14 n. 25233).

 

2.Il secondo deriva chiaramente dalla L. 39 del 1989 e dal relativo Regolamento (v. art. 11) secondo cui “tutti coloro che esercitano attività di mediazione per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, devono essere iscritti nell’apposito ruolo professionale ed in caso di esercizio della attività di mediazione, da parte di una società, i requisiti per l’iscrizione al ruolo devono essere posseduti dal legale rappresentante della società  medesima ovvero da colui che da quest’ultima è preposto a tale ramo di attività”.

 

In questo senso, gli ausiliari delle società di mediazione non debbono essere iscritti in detto albo, a meno che non siano assegnati allo svolgimento di attività mediatoria in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediari ed impegnativi per l’Ente da cui dipendono. Nulla è richiesto invece per i dipendenti delle società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio di soggetti a ciò preposti, come ad esempio l’impiegato che accompagna a visitare i potenziali acquirenti nell’immobile posto in vendita.

 

Anche su detta problematica è stato agevole per la Cassazione disattendere la censura proposta sulla scorta di un precedente orientamento (cass. 2009/8708) applicato, nella specie, all’esito dell’apprezzamento di fatto della Corte di Appello, secondo cui l’attività di mediazione era stata svolta dalla società laddove gli ausiliari della stessa avevano svolto solo funzioni accessorie e strumentali.

 

 

 

Testo del provvedimento

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