Ove la garanzia ipotecaria è concessa e accettata su un bene in corso di costruzione, essa espone il finanziatore a rischi differenti, maggiori rispetto a quelli del mutuo ipotecario su immobile finito. 

I residui di maggior rischio giustificano il diverso classamento del mutuo a stato avanzamento lavori, con garanzia ipotecaria, rispetto al mutuo in generale e che, pertanto, deve tenersi fermo il tasso soglia previsto per i finanziamenti alle imprese a medio e lungo termine. 

Questo è i principi espressi dal Tribunale di Torino, Giudice Enrico Astuni, con la sentenza n. 1166 del 05.03.2021.

La vicenda ha riguardato una mutuataria che ha convenuto in giudizio una banca e la sua cessionaria, sul presupposto di aver stipulato due contratti di mutuo ipotecari in cui sarebbero stati pattuiti interessi usurari ove la mutuataria aveva chiesto la condanna dell’istituto alla restituzione di quanto indebitamente percepito a titolo di interessi.

Si è costituita in giudizio la Banca, resistendo alla domanda.

Il Giudice, investito del thema decidendum, ha sottolineato il fatto che l’attrice abbia contestato il classamento del mutuo nella categoria degli “altri finanziamenti alle imprese”, anziché in quella dei mutui ipotecari a tasso variabile, citando come a sé favorevole il precedente di Cass. 22380/2019 che ha ricondotto al mutuo, anziché alla categoria residuale dei finanziamenti alle imprese a m/l termine, il c.d. mutuo edilizio, erogato a stato avanzamento lavori, ma assistito da garanzia ipotecaria.

Il Tribunale ha evidenziato come, secondo le Istruzioni della Banca d’Italia, almeno a decorrere dal dicembre 2002, le operazioni che prevedono l’erogazione “a stato avanzamento lavori” vanno segnalate nella categoria “altri finanziamenti a medio-lungo termine” (cat. 8c/d) e non in quella dei mutui, definiti dalle stesse Istruzioni come “i finanziamenti che: (a) abbiano durata superiore a cinque anni; (b) siano assistiti da garanzia ipotecaria; (c) prevedano il rimborso tramite il pagamento di rate comprensive di capitale e interessi”.

Queste tre caratteristiche sono presenti anche nel caso del mutuo “a stato avanzamento lavori”, che ha una durata e una struttura delle rate di ammortamento (per capitale e interessi) comparabile a quella degli ordinari mutui ipotecari ed è assistito da garanzia ipotecaria sul sedime e per accessione sul bene in corso di costruzione.

La pronuncia della Suprema Corte cui si è rifatta l’attrice per sostenere la propria tesi (Cass. 22380/2019) ha ritenuto non sussistere una ragion sufficiente per distinguere il mutuo ipotecario con erogazione a SAL dal mutuo ipotecario in generale, sia sul piano morfologico, sia sul piano dei rischi e garanzie. Il ragionamento, in estrema sintesi, è che l’erogazione delle somme a mutuo man mano che la costruzione viene a esistenza (dopo la posa delle fondamenta, piano per piano, al rustico ecc.), secondo un criterio di proporzionalità tra la somma mutuata e il valore dei lavori e la concessione della garanzia (sull’area e) sul bene in costruzione allineano, senza residui, il mutuo a stato avanzamento lavori al mutuo ipotecario in generale.

Tuttavia, per il Giudicante il punto di evidente debolezza di questo ragionamento sta nel fatto che la garanzia ipotecaria è concessa e accettata su un bene in corso di costruzione e che proprio questa caratteristica – del tutto “centrale” nel tipo di mutuo in questione – espone il finanziatore a rischi differenti, maggiori rispetto a quelli del mutuo ipotecario su immobile finito:

• rischio di non ultimazione dell’opera, per questioni che attengono al costruttore (fallimento) o all’opera in sé (scadenza o revoca del permesso di costruire ecc.). Anche ad ammettere che l’opera possa essere ancora ultimata, un cantiere o un edificio ancora in corso di costruzione è ictu oculi meno appetibile e ciò aumenta il pericolo di incapienza;
• rischio che, durante la costruzione, si verifichino irregolarità edilizie. La riserva alla banca di accertare, tramite un proprio perito, la conformità delle opere eseguite “al progetto come approvato dalle competenti autorità ed alle prescrizioni del permesso di costruzione” e di ispezionare in ogni tempo il cantiere riduce, ma non elimina il rischio; impedisce nuove erogazioni a SAL, ma non assicura il recupero delle somme già erogate. Ictu oculi, le irregolarità edilizie possono rendere più difficile la commerciabilità del manufatto e ridurne il valore;
• rischio di controparte. La peculiare struttura del piano di rimborso, coerente col ciclo economico dell’impresa costruttrice, prevede un periodo di preammortamento legato ai tempi tecnici della costruzione, spesso di durata pluriennale (in specie da maggio 2006 a dicembre 2009), in cui la banca ha bensì diritto a percepire interessi di preammortamento sulle somme erogate, ma non può ridurre la propria esposizione al rischio, non potendo incassare quote capitali.

In conclusione, il Tribunale ha ritenuto che questi residui di maggior rischio diano ragione del diverso classamento del mutuo a stato avanzamento lavori, con garanzia ipotecaria, rispetto al mutuo in generale e che, pertanto, debba tenersi fermo il tasso soglia previsto per i finanziamenti alle imprese a medio-lungo termine.

Sulla base di tale premessa, il Giudice ha ritenuto non superato il tasso soglia, respingendo la domanda della mutuataria con contestuale condanna alla refusione delle spese di lite in favore delle convenute.

Per ulteriori approfondimenti, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

MUTUO A SAL: SE GARANTITO DA IPOTECA RIENTRA NELLA CATEGORIA DEI “MUTUI IPOTECARI”

IL TASSO SOGLIA DA CONFRONTARE NON È QUELLO DELLA CATEGORIA “ALTRI FINANZIAMENTI”

Ordinanza | Tribunale di Cosenza, Sez. G.I.P. – G.U.P., Giudice Francesco Luigi Branda | 21.12.2018 |

USURA: IL TASSO SOGLIA PER IL FINANZIAMENTO A STATO DI AVANZAMENTO ASSISTITO DA IPOTECA È QUELLO DEI MUTUI CON GARANZIA REALE

IN CASO DI DUBBIO CIRCA LA RICONDUCIBILITÀ DELL’OPERAZIONE A UNA DETERMINATA CATEGORIA, SI DEVONO INDIVIDUARE I PROFILI DI OMOGENEITÀ

Sentenza | Corte di Cassazione, I sez. civ., Pres. Didone – Rel. Falabella | 06.09.2019 | n.22380

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