ISSN 2385-1376
Nelle operazioni di mutuo fondiario (art. 38 TUB), il requisito del limite di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile ipotecato, da cui dipende la validità dell’operazione di mutuo fondiario, attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio, e non è pertanto integrato sol che si alleghi una perizia di parte creditrice che ne attesti formalmente il rispetto.
Un importante indice del valore commerciale del bene medesimo è costituito, invero, dal prezzo a cui un bene è stato effettivamente venduto.
Non possono fungere da «garanzie integrative» ai fini dell’innalzamento del limite massimo di finanziabilità dall’80% al 100% del valore dell’immobile ipotecato, solo determinate tipologie di garanzie (delibera CICR 22 aprile 1995), il cui livello di affidabilità patrimoniale si attesti sulla linea di quella data dallo Stato, dalle compagnie di assicurazione e da talune imprese disciplinate dal TUB, e che siano altresì ritenute idonee sulla base dei criteri generali predisposti dalla Banca d’Italia (in G.U. 2 aprile 2005, n. 76). Non rientra tra le garanzie utilizzabili in proposito la fideiussione prestata dal socio della società debitrice principale.
Questi i principi espressi dalla Cassazione Civile, sez. prima, Pres. Didone – Rel. Dolmetta con l’ordinanza n. 9079 del 12.04.2018.
La pronuncia origina dall’impugnazione promossa da una Banca avverso il decreto con il quale Tribunale confermava il provvedimento assunto dal giudice delegato che, in sede di formazione dello stato passivo del fallimento della società mutuataria, aveva ammesso al chirografo il credito della Banca e non già in via di prelazione ipotecaria, come invece richiesto nella domanda di insinuazione.
In particolare, il Tribunale aveva ritenuto – come già aveva fatto il giudice delegato – che nella fattispecie concreta non ricorressero i presupposti stabiliti dalla legge per la qualificazione dell’operazione nei termini di mutuo fondiario, secondo quanto era stato formulato dalla Banca ed aveva, pertanto, dichiarato la nullità della operazione medesima, ammettendo la Banca al chirografo.
Resisteva il fallimento della società, depositando apposito controricorso, con ricorso incidentale condizionato.
Le censure formulate dall’ Istituto di credito attengono ad un’erronea valutazione, da un lato, delle c.d. garanzie integrative nell’ambito delle operazioni di mutuo fondiario, dall’altro delle prescrizioni di cui alla Delibera CICR dell’aprile 1995.
In particolare, ad avviso della Banca ricorrente, il limite di finanziabilità prescritto dalla normativa vigente doveva considerarsi nella specie pari al 100% del valore degli immobili ipotecati e non già a quello base dell’80%, in quanto uno dei soci aveva prestato specifica garanzia fideiussoria.
L’altra censura concerne la stessa valutazione di superamento del limite dell’80% che è stata effettuata dal decreto impugnato la quale, secondo le prospettazioni della ricorrente, è da rapportarsi al valore di stima degli immobili conferito dalle perizie correttamente commissionate dalla Banca in sede di istruttoria per la concessione del prestito e non, come ritenuto dal Tribunale, al prezzo corrisposto per il suo acquisto.
Nel disattendere le doglianze mosse dall’Istituto di Credito, la Corte ha chiarito che ai fini dell’innalzamento del limite massimo di finanziabilità dall’80% al 100% rilevano solo determinate categorie – o tipologie – di garanzie, che siano ritenute “idonee” sulla base di criteri in generale predisposti dalla Banca d’Italia, tra cui non rientra la fideiussione prestata dal socio della società in nome collettivo debitrice principale.
Quanto, infine, alla verifica del rispetto del limite massimo di finanziabilità i Supremi Giudici hanno specificato che è irrilevante la presenza di una perizia commissionata dalla Banca in quanto quello richiamato dalla norma dell’art. 38, comma 2, TUB è un requisito che attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio e tanto in considerazione delle caratteristiche strutturali del mutuo fondiario, in cui la valutazione del futuro “rientro” dell’erogato viene in modo specifico a circoscriversi su determinati beni immobili portati in garanzia.
In quest’ottica – conclude il Collegio – è del tutto plausibile e ragionevole che tra gli elementi ritenuti decisivi per la stima del bene rientri il prezzo a cui lo stesso è stato effettivamente venduto in quanto tale corrispettivo costituisce un importante indice del valore commerciale del bene medesimo.
Sulla scorta di tali rilievi la Corte ha, dunque, rigettato il ricorso principale, con assorbimento del ricorso incidentale e condannato la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
MUTUO FONDIARIO: NULLO IN CASO DI VIOLAZIONE DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
È DA RITENERSI DEFINITIVAMENTE SUPERATO L’INDIRIZZO INTERPRETATIVO CHE NE SANCISCE LA VALIDITÀ
Ordinanza | Corte di Cassazione, sez. sesta, Pres. Campanile – Rel. Dolmetta | 03.10.2018 | n.24138
FALLIMENTO: IL CASO DEL MUTUO FONDIARIO NULLO PER SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
GLI ONERI A CARICO DEL CREDITORE PER LA CONVERSIONE IN MUTUO ORDINARIO
Ordinanza | Corte di Cassazione, Pres. Didone, Rel. Dolmetta | 09.05.2018 | n.11201
MUTUO FONDIARIO: IN CASO DI GARANZIE INTEGRATIVE, NON SI APPLICA IL LIMITE DELL’80% RELATIVO AL VALORE
IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ PUÒ ESSERE ELEVATO FINO AL 100%
Sentenza | Tribunale di Cosenza Giudice Magaro Beatrice | 22.05.2018 | n.1200
MUTUO FONDIARIO: È ESCLUSA NULLITÀ PER VIOLAZIONE LIMITE FINANZIABILITÀ EX ART. 38, CO. 2 TUB
LA PRONUNCIA CHIARISCE GLI ERRORI DELLA DECISIONE CORTE DI CASSAZIONE DEL 13.07.2017 N. 17352
Ordinanza | Tribunale di Vicenza, Dott. Giulio Bolella | 25.10.2017 |
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ (80% VALORE IMMOBILE IPOTECATO) NON COMPORTA NULLITÀ.
IL FINANZIAMENTO SI PUÒ CONVERTIRE IN MUTUO IPOTECARIO ORDINARIO.
Sentenza | Cassazione civile, sez. I, Pres. Didone – Rel. Terrusi | 13.07.2017 | n.17352
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