Nell’ipotesi in cui una o più delle unità immobiliari soggette all’ipoteca per l’intero importo del finanziamento vengano alienate senza alcun accollo di quota di esso da parte dell’acquirente (eventualmente con l’impegno da parte del venditore, nei confronti dell’acquirente, a procurare l’integrale cancellazione dell’ipoteca stessa sull’unità in questione, mediante estinzione della relativa quota di mutuo), l’ipoteca, continuerà a gravare per l’intero sull’unità alienata finchè l’originario debitore non ne avrà ottenuto la liberazione, estinguendo la relativa quota del finanziamento.

Laddove si proceda a successivo frazionamento, l’acquirente potrà ottenere al massimo la limitazione dell’importo dell’iscrizione ipotecaria sul bene nei limiti della correlativa quota del finanziamento, ma non certo l’integrale cancellazione dell’ipoteca.

Questi i principi affermati dalla Corte di Cassazione, sez. terza, Pres. Amendola Adelaide – Rel. Tatangelo Augusto, con l’ordinanza n. 1367 del 19 gennaio 2017. 

Nel caso in oggetto, i proprietari di un immobile agivano in giudizio nei confronti della Banca mutuante, onde ottenere la dichiarazione di illegittimità della mancata esclusione dall’ipoteca iscritta a favore dell’Istituto di credito, a garanzia del mutuo fondiario concesso alla società venditrice, in sede di frazionamento, di un immobile acquistato dalla predetta società, nonché la conseguente cancellazione dell’ipoteca stessa.

Il giudice di prime cure rigettava la domanda degli attori e la Corte d’Appello di Catanzaro, dinanzi alla quale era stato proposto gravame, confermava la statuizione del primo Giudice.

Avverso la sentenza della Corte d’Appello, gli attori proponevano ricorso per Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 39, comma 6, a cui, la Banca convenuta resisteva con controricorso.

Nella specie, i ricorrenti affermavano che dall’art. 39, comma 6, del T.U.L.B, alla cui stregua è previsto il diritto dei terzi acquirenti di singole unità immobiliari alla suddivisione del finanziamento in quote ed al frazionamento dell’ipoteca iscritta unitariamente sull’intero fabbricato a garanzia del mutuo fondiario concesso al costruttore, deriverebbe, fra l’altro, il diritto dei terzi acquirenti, di ottenere la completa esclusione della garanzia sull’immobile acquistato, laddove essi abbiano già corrisposto al costruttore l’intero prezzo di esso e non si siano accollati alcuna quota del mutuo.

La Suprema Corte, al riguardo, nel dichiarare la manifesta infondatezza dell’assunto dei ricorrenti, osservava che il richiamato art. 39, comma 6, del T.U.L.B. prevede esclusivamente il diritto degli acquirenti delle singole unità immobiliari di ottenere la suddivisione del mutuo in quote proporzionali alle unità stesse ed il frazionamento dell’ipoteca, in correlazione a tali quote, su ciascuna unità, ma non anche l’esclusione di alcune delle unità immobiliari dal frazionamento, a meno che, naturalmente, dopo il frazionamento stesso (o contestualmente) non venga corrisposto alla Banca mutuante l’importo corrispondente alla relativa quota.

Nella specie, i ricorrenti non avevano dedotto di avere corrisposto somme direttamente alla Banca mutuante, ma esclusivamente di avere integralmente pagato al costruttore mutuatario l’intero prezzo dell’unità immobiliare acquistata (prima del frazionamento), senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull’intero fabbricato né, in sede di frazionamento, di aver corrisposto alla Banca mutuante, in tutto o in parte il predetto importo, imputandolo alla quota di mutuo gravante sull’unità da essi acquistata.

La Cassazione osservava, preliminarmente, che nei due precedenti di legittimità richiamati dai ricorrenti (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 7453 del 20/03/2008, Rv. 602711; Sez. 1, Sentenza n. 15685 del 21/06/2013, Rv. 627231), non era affatto contenuta l’affermazione per cui, in caso di alienazione di una unità immobiliare ipotecata a garanzia di un finanziamento fondiario, in mancanza di accollo della relativa quota di obbligazione da parte dell’acquirente e di estinzione della medesima, questi abbia diritto alla cancellazione dell’ipoteca.

La questione affrontata riguardava, ad avviso della Corte, la (necessaria) correlazione tra le quote in cui viene frazionato il finanziamento (oggetto in concreto di accollo da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari) e le quote del conseguente frazionamento dell’ipoteca, ma non anche l’ipotesi di alienazione di una o più delle unità immobiliari soggette all’ipoteca per l’intero importo del finanziamento, senza alcun accollo di quota di esso da parte dell’acquirente (eventualmente con l’impegno da parte del venditore, nei confronti dell’acquirente, a procurare l’integrale cancellazione dell’ipoteca stessa sull’unità in questione, mediante estinzione della relativa quota di mutuo).

In questo caso, l’ipoteca, di regola, continuerà a gravare per l’intero sull’unità alienata finchè l’originario debitore non ne otterrà la liberazione, estinguendo la relativa quota del finanziamento e, laddove si proceda a successivo frazionamento, l’acquirente potrà ottenere al massimo la limitazione dell’importo dell’iscrizione ipotecaria sul bene nei limiti della correlativa quota del finanziamento, ma non certo la integrale cancellazione della stessa.

Ad avviso degli ermellini, infatti, il principio che i ricorrenti avevano preteso di trarre dai precedenti richiamati (e cioè che in caso di mancato accollo del mutuo, l’acquirente ha diritto alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria gravante sul bene acquistato) non poteva, quindi, in alcun modo essere condiviso, essendo manifestamente contrario alle regole in tema di opponibilità ai terzi della garanzia ipotecaria: diversamente, in base ad esso, se l’originario debitore costruttore avesse alienato tutte le unità immobiliari ipotecate senza imporre agli acquirenti alcun accollo del finanziamento fondiario, l’ipoteca sarebbe stata integralmente cancellata, e l’istituto mutuante non avrebbe potuto in alcun modo evitare di perdere completamente la propria garanzia, pur senza essere stato soddisfatto.

Alla luce di tali considerazioni, la Suprema Corte rigettava il ricorso condannando i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della Banca controricorrente.

Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti provvedimenti pubblicati in rivista:

MUTUO FONDIARIO: AL FRAZIONAMENTO DEVONO PARTECIPARE SOLO IL MUTUANTE ED IL SOGGETTO RICHIEDENTE

NON SUSSISTE ALCUN OBBLIGO DI INFORMAZIONE DELLA BANCA AGLI ACQUIRENTI DEGLI IMMOBILI GRAVATI DA IPOTECA DA FRAZIONARE

Sentenza | Corte d’Appello di Catanzaro, Pres. Bruno Arcuri – Rel. Teresa Chiodo | 27.02.2015 | n.298

MUTUO FONDIARIO: PROCEDURA DI FRAZIONAMENTO

IL FRAZIONAMENTO È UN ATTO UNILATERALE A CARATTERE DICHIARATIVO DI RINUNCIAALL’INDIVISIBILITÀ DELL’IPOTECA

Sentenza | Cassazione civile, sezione prima | 21.06.2013 | n.1568

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