Il credito fondiario, non rispettoso del limite di cui all’art. 38 TUB, è nullo perché posto in essere in violazione di norme imperative, salva la possibilità di conversione in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti. La conseguenza della nullità del contratto di mutuo fondiario, per il superamento del limite di finanziabilità, è la debenza in restituzione alla Banca del capitale mutuato maggiorato di interessi legali che decorrono dalla data della domanda al saldo effettivo.

Questo il principio espresso dalla Corte d’Appello di Torino, Pres. Rapelli – Rel. Siccardi, con la sentenza n. 663 del 15.04.2019.

I giudici hanno ripreso un orientamento espresso dalla Corte di Cassazione a partire dalla pronuncia n. 17352 del 13/7/2017, la quale esprimeva appunto che il mancato rispetto del limite di finanziabilità determinasse di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. Una decisione che ha messo in discussione gli elementi in ordine alla tutela del credito erogato dalle banche, anche perché tale orientamento appare essere quello consolidato, se si considera che le pronunce successive della Cassazione hanno di fatto cristallizzato tale principio.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello di Torino ha dichiarato la nullità del mutuo fondiario per il mancato rispetto del limite di finanziabilità dell’80% di cui alla delibera CICR del 22.04.1995. Infatti, il mutuo era stato stipulato per il finanziamento di lavori di ristrutturazione di un immobile del mutuatario, che dovevano avere un costo di euro 70.000,00 mentre la somma mutuata era pari ad euro 200.000,00. La violazione del limite di finanziabilità dell’80% del costo delle opere da eseguire è dunque palese: il limite di finanziabilità si sarebbe assestato sull’importo di euro 56.000. In primo grado, invece, il Tribunale di Torino aveva ritenuto che non si trattasse di un vero mutuo fondiario ma di un mutuo di liquidità, e quindi la Banca non avrebbe potuto omettere la notificazione di un titolo esecutivo unitamente al precetto. E comunque, il superamento del limite di finanziabilità, di cui all’art. 38 TUB, non avrebbe potuto cagionarne la nullità del contratto.

I giudici, chiarita la natura fondiaria del mutuo, si sono soffermati poi sul superamento del limite di finanziabilità dell’80%. Non è stato infatti dato rilievo al valore della garanzia ipotecaria, giacché costituita su di un immobile che la perizia fatta eseguire dalla Banca dichiara avere, al momento della concessione del finanziamento (a ristrutturazione in corso, compiuta per il 50%), un valore commerciale di 235.000 euro (il limite di finanziabilità si sarebbe assestato sull’importo di 188.000 euro). L’indicazione del possibile aumento di valore del bene al compimento della ristrutturazione (strumentalmente fatto coincidere con il costo dei lavori eseguiti), è ovviamente mero escamotage che non vale a contenere l’operazione nel suddetto limite prudenziale.

Quanto invece alla possibilità di conversione in un ordinario finanziamento ipotecario, la sentenza della Corte d’Appello di Torino, richiama la Cass. Civ. n. 4760/2018, per la quale “non può escludersi la possibilità che negozi incontestabilmente ricondotti ad una determinata fattispecie legale, e ritenuti nulli per mancanza di taluno dei requisiti prescritti, siano reputati, ai sensi dell’art. 1424 cod. civ., idonei a produrre gli effetti di altre fattispecie, in quanto dotati dei relativi requisiti. La conversione comporta una trasformazione-riduzione di quanto pattuito, volta al conseguimento di un risultato più limitato di quello originariamente avuto di mira dalle parti, ma conforme all’ipotetica volontà delle stesse. L’accertamento di tale volontà, traducendosi in un’indagine di fatto, è riservato in via esclusiva al Giudice di merito, cui spetta innanzitutto il compito di verificare se le parti intendano avvalersi della conversione, trattandosi di un’operazione che, in quanto prospettata dall’art.1424 cod. civ. in termini di mera eventualità, non può aver luogo d’ufficio (cfr. Cass., Sez. Un., 12/12/2014, n. 26242)”.

Nella fattispecie, le parti non avevano neppure accennato ad una volontà di conversione ed anzi la Banca ha agito esecutivamente proprio sfruttando il privilegio accordato dall’art. 41 TUB al credito fondiario ovvero la possibilità di intimare il precetto senza previa notifica di un titolo esecutivo.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

MUTUO FONDIARIO: NULLO IN CASO DI VIOLAZIONE DEL LIMITE LEGALE DI FINANZIABILITÀ
LA CONVERSIONE IN IPOTECARIO NON OPERA D’UFFICIO, BENSÌ SU ISTANZA DI PARTE
Ordinanza | Tribunale di Paola, Pres. – Rel. Franco Caroleo | 13.12.2018 |
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-nullo-in-caso-di-violazione-del-limite-legale-di-finanziabilita

MUTUO FONDIARIO: IN IPOTESI DI VIOLAZIONE ART 38,2° TUB PUÒ PROCEDERSI ALLA CONVERSIONE IN MUTUO IPOTECARIO
LA DOMANDA DI CONVERSIONE È PROPONIBILE FINO AL PRIMO MOMENTO UTILE SUCCESSIVO ALLA RILEVAZIONE DELLA NULLITÀ
Sentenza | Corte d’Appello di Napoli, sez. quinta, Pres. Celentano – Rel. Petruzziello | 07.12.2017 | n.5073
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-in-ipotesi-di-violazione-art-382-tub-puo-procedersi-alla-conversione-in-mutuo-ipotecario

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