ISSN 2385-1376
Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.
Questo il principio espresso dal Tribunale di Sciacca, Giudice Valentina Stabile, con la sentenza n. 174 del 06.05.2019.
Con atto di citazione, due fideiussori hanno proposto opposizione ad un decreto ingiuntivo, con il quale è stato loro ingiunto il pagamento della complessiva somma di € 427.802,81, in qualità di garanti di una società che aveva sottoscritto un contratto di mutuo con una banca. I fideiussori hanno eccepito la nullità del contratto di mutuo per il superamento del limite di finanziabilità del credito fondiario e per la violazione dell’art. 1419 c.c., nonché l’inesatta quantificazione del credito della banca.
Si è costituito l’istituto di credito, il quale ha contestato quanto eccepito dagli opponenti e ha chiesto il rigetto della proposta opposizione.
Il Giudice, anche sulla base di un’apposita perizia, ha osservato che effettivamente la banca ha violato la disciplina del mutuo fondiario, dovendosi ritenere senz’altro superato il limite di finanziabilità di cui al combinato disposto dell’art. 38 comma TUB e della delibera CICR del 22/4/1995.
A tal proposito, l’Organo giudicante aderisce all’orientamento più recente della giurisprudenza, che si rifà alla sentenza n. 17352 del 13/07/2017, secondo il quale lo sconfinamento del limite di finanziabilità conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti. In caso di superamento del limite viene esclusa anche l’applicabilità dell’art. 1418 cod. civ., ritenendone ostativa la tradizionale impostazione secondo cui unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità, non già la violazione di norme, anch’esse imperative, ma riguardanti il comportamento dei contraenti.
La Cassazione ha affermato che la nullità non può discendere da condotte illegittime tenute nella fase prenegoziale o esecutiva del contratto. Nel caso di specie, la fissazione di un limite di finanziabilità, quanto alla disciplina dell’art. 38 del T.u.b. e delle norme regolamentari afferenti, non è confinabile – secondo il Giudice – nell’area del comportamento in fase prenegoziale (l’area cioè della contrattazione tra banca e cliente) né è correlabile, ovviamente, alla fase attuativa.
Con il superamento del limite di finanziabilità, il precetto di cui all’art. 38, secondo comma, del T.u.b. è disatteso non solo – e non tanto – sul versante del comportamento, quanto e soprattutto sul versante dell’oggetto del finanziamento fondiario eccessivo, in quanto la limitazione dell’importo del mutuo e, conseguentemente, della garanzia ipotecaria, non riflettendo gli interessi particolari delle parti contraenti, costituisce un limite inderogabile alla loro autonomia privata.
Per questi motivi, il Tribunale di Sciacca ha accolto l’opposizione sollevata dai fideiussori e ha revocato il decreto ingiuntivo con condanna della Banca al pagamento delle spese.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ (80% VALORE IMMOBILE IPOTECATO) NON COMPORTA NULLITÀ.
IL FINANZIAMENTO SI PUÒ CONVERTIRE IN MUTUO IPOTECARIO ORDINARIO
Sentenza | Cassazione civile, sez. I, Rel. Didone – Rel. Terrusi | 13.07.2017 | n.17352
http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-il-superamento-del-limite-di-finanziabilita-80-valore-immobile-ipotecato-non-comporta-nullita
MUTUO FONDIARIO: NULLO SE NON SI RISPETTA IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
LA CONSEGUENZA È LA DEBENZA IN RESTITUZIONE ALLA BANCA DEL CAPITALE MUTUATO MAGGIORATO DI INTERESSI LEGALI
Sentenza | Corte d’Appello di Torino, Pres. Rapelli – Rel. Siccardi | 15.04.2019 | n.663
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-nullo-se-non-si-rispetta-il-limite-di-finanziabilita
MUTUO FONDIARIO: NULLO IN IPOTESI DI SOVRAFINANZIAMENTO
LA CONVERSIONE IN IPOTECARIO NON COMPORTA L’INDEBITA PERCEZIONE DEGLI IMPORTI PAGATI
Sentenza | Tribunale di Ferrara, Giudice Mauro Martinelli | 13.02.2019 | n.128
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-nullo-in-ipotesi-di-sovrafinanziamento
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