L’inosservanza degli obblighi di verifica delle trascrizioni ultraventennali dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale a carico del NOTAIO, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico.

In materia di trasferimenti immobiliari il NOTAIO ha il dovere di eseguire innanzitutto ‟accertamenti preliminari” finalizzati alla disamina della situazione giuridica dell’immobile che si intende acquistare, in considerazione della strumentalità delle visure catastali o ipotecarie ultraventennali posto che l’inosservanza dell’obbligo di accertamento, o anche una condotta superficiale – negligente da parte del NOTAIO origina una fonte di responsabilità, laddove tale comportamento rende gli eventuali atti successivamente disposta inidonei al perseguimento dello scopo per cui sono preposti.

Il NOTAIO è tenuto ad una prestazione qualificabile come di mezzi e non di risultato, sicché la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto. Pertanto, l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale essendo parimenti esclusa la possibilità di eseguire un mero esame approssimativo di precedenti atti notarili rogati.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, Giudice Antonio La Marca con la sentenza n.1215 del 29.01.2016.

Nella vicenda processuale esaminata una Banca mutuante conveniva in giudizio un NOTAIO e lamentando la responsabilità del medesimo in riferimento ad un contratto di mutuo – di tutti gli atti ad esso prodromici e successivi- stipulato con dei mutuatari suoi debitori, asseriva che la certificazione di proprietà del bene in garanzia redatta dal notaio avrebbero ingenerato nell’Istituto creditizio il convincimento circa la proprietà dei cespiti in capo ai mutuatari, persuadendola a concedere il mutuo perché garantito da ipoteca su tale cespite.

Si costituiva regolarmente in giudizio il NOTAIO, che impugnando e contestando tutte le domande ex adverso formulate, deduceva di non aver commesso alcun errore e/o omissione nella stipula del contratto di compravendita da cui derivava l’immobile dato in garanzia e del contestuale mutuo fondiario, dovendo ritenersi provata documentalmente la piena validità dei contratti rogati e l’acquisto del bene oggetto del giudizio in capo ai mutuatari.

Il Giudice, avvalorandosi, ai fini dell’esame della questione, della relazione ultraventennale disposta dal NOTAIO incaricato dalla Banca nella procedura esecutiva dinanzi al G.E., ha ritenuto smentito da tale certificazione nonché dagli atti processuali ivi disposti – ogni assunto attoreo, osservando che: I) dalla ricostruzione dello “storico” del cespite risulta che il bene non era al momento della compravendita e dei precedenti e susseguenti atti accessori, di proprietà dell’alienante – donante ma di altro soggetto; II) la certificazione operata dal NOTAIO limitatosi ad un accertamento solo quinquennale e basato, inoltre, sulla relazione redatta sul bene da altri notai, non ha coperto l’indagine il ventennio per accertare l’esistenza di un valido titolo di acquisto rendendo inidoneo tanto il contratto di mutuo quanto il contratto di compravendita, unitamente all’ipoteca iscritta per suo tramite, a raggiungere lo scopo proprio di tali atti.

Sul punto, il Giudicante, conformandosi alle varie pronunce giurisprudenziali nonché alle numerose normative che in materia di trasferimenti immobiliari sanciscono il dovere del NOTAIO, di eseguire innanzitutto ‟accertamenti preliminari” finalizzati alla disamina della situazione giuridica dell’immobile che si intende acquistare, in considerazione della strumentalità delle visure catastali o ipotecarie ultraventennali necessarie per individuare con precisione l’immobile oggetto del trasferimento ed accertarne la libertà da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ha ritenuto che l’inosservanza dell’obbligo di accertamento, o anche una condotta superficiale – negligente da parte del notaio origina una fonte di responsabilità, ogni qualvolta da essa derivi un danno ad una o entrambe le parti del negozio traslativo.

In particolare il Tribunale ha precisato che il NOTAIO, quale professionista, è tenuto ad una prestazione qualificabile come di mezzi e non di risultato, sicché la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto; per tali ragioni l’inosservanza dei suddetti obblighi da parte del NOTAIO dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità.

Infine, quanto alle argomentazioni adoperate dal NOTAIO ai fini giustificativi della difformità tra il contenuto della propria relazione e quanto oggetto di redazione da parte del NOTAIO incaricato dalla Banca laddove l’atto di compravendita avente ad oggetto l’acquisto del bene che il compratore aveva successivamente donato al mutuatario sarebbe perfettamente valido ed efficace, in quanto la donazione non aveva ad oggetto il cespite oggetto di garanzia ma aveva ad oggetto solo l’appezzamento di terreno riportato in catasto, il Tribunale ha ritenuto privo di pregio tale assunto chiarendo che in virtù del principio dell’accessione la proprietà superficiaria acceda al suolo (quod inedificatur solo cedit), per cui quando si cede o si dona un suolo, la donazione, salva espressa ed inequivoca riserva comprende anche tutto quanto insiste sul suolo, beni mobili ed immobili.

Alla luce delle suesposte argomentazioni il Tribunale accoglieva la domanda formulata dalla Banca attrice, condannando il NOTAIO al risarcimento del danno in favore della stessa e al pagamento delle spese di lite.

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