Procedimento patrocinato da DE SIMONE LAW FIRM

Il notaio è tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale utilizzando la diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2 c.c.. Prima di procedere alla stipula di un contratto di mutuo ed alla contestuale iscrizione ipotecaria, ha l’obbligo di accertare che l’immobile sul quale deve essere iscritta l’ipoteca a garanzia del mutuo sia libero da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, nonché da pesi o vincoli (inclusi eventuali usi civici) valevoli a compromettere la garanzia ipotecaria stessa.

Questo il principio espresso dalla Corte d’Appello di Napoli, Pres. Forgillo – Rel. Golia, con la sentenza n. 1408 del 22 aprile 2020.

IL CASO

Una banca si era vista dichiarare improcedibile una procedura esecutiva con cui aveva sottoposto a pignoramento l’immobile ipotecato nell’ambito di un contratto di mutuo stipulato con un cliente, giacchè il bene era gravato da usi civici. Per questo motivo, l’istituto di credito ha convenuto in giudizio il notaio rogante, con l’assunto di avergli causato un danno economico grave, per essere stata pregiudicata nella realizzazione coattiva del proprio diritto di credito, in quanto aveva attestato la proprietà dell’immobile in favore di un soggetto che non era proprietario. Il Giudice di prime cure ha condannato il notaio, il quale prima di procedere alla stipula del contratto di mutuo ed alla contestuale iscrizione ipotecaria, avrebbe dovuto compiere null’altro che le stesse operazioni espletate in sede di procedura esecutiva dal CTU in sede di perizia dell’unità immobiliare pignorata. Il professionista ha interposto appello dinanzi alla Corte d’Appello di Napoli.

LA DECISIONE

La Corte territoriale ha confermato il principio espresso dal Tribunale già in primo grado: il notaio è tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale utilizzando la diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2 c.c.. In tale sfera di diligenza rientra senza dubbio anche l’interrogazione dell’Ufficio Usi Civici Regione, per accertare che l’immobile sul quale deve essere iscritta l’ipoteca a garanzia del mutuo non sia gravato da usi civici. A giudizio della Corte, se il notaio avesse debitamente consultato l’ufficio competente, l’istituto di credito erogante il mutuo sarebbe stato certamente informato circa l’esistenza della formalità pregiudizievole, ed avrebbe potuto scegliere di non erogare il mutuo ovvero pretendere altre garanzie. Una rilevazione, fra l’altro, effettuabile con un’indagine catastale come è avvenuta nel caso della consulenza tecnica.

È principio ormai consolidato che il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole deve in ogni caso informarne le parti. La sua attività non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive volte ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti: la fonte dell’obbligo risiede nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare nell’esecuzione del contratto d’opera professionale. La responsabilità del notaio rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero da tale incombenza, sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti. Quand’anche sia stato esonerato dalle visure il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

IPOTECA NON RILEVATA: IL NOTAIO È TENUTO ALLA CANCELLAZIONE DELLA FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLE DELL’IMMOBILE COMPRAVENDUTO
IL RISARCIMENTO DEL DANNO CONSEGUENTE PUÒ ESSERE DISPOSTO ANCHE IN FORMA SPECIFICA
Ordinanza | Corte di Cassazione, VI sez. civ. – 3, Pres. De Stefano – Rel. Iannello | 21.01.2020 | n.1270

RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI – MUTUO FONDIARIO – SUSSISTENZA
IL P.U. DEVE SEMPRE VERIFICARE L’ESISTENZA DI TUTTI I VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE OFFERTO IN GARANZIA
Sentenza | Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano | 16.09.2019 | n.8118 

RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE
E’ INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE
Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169

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