ISSN 2385-1376
Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare è responsabile, sotto il profilo professionale, in caso di mancata informazione al cliente circa le problematicità sottese alla conclusione dell’atto.
Il professionista che non adotta la diligenza dovuta, risponde dei danni cagionati al cliente secondo i normali canoni della responsabilità contrattuale, sicché nei casi ordinari, risponde anche per colpa lieve.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Bologna, Dott.ssa Elisabetta Candidi Tommasi, con la sentenza n. 709 del 11.03.2013.
Nel caso in esame, il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente alienante al fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare di vendita sottoscritto tra le parti, in ragione dell’inadempimento contrattuale del promittente alienante, colpevole di omessa informazione circa la natura controversa dell’atto di vendita con cui aveva, precedentemente, acquistato la piena proprietà dell’immobile oggetto di contestazione.
In particolare, le parti sottoscrivevano formale contratto preliminare di vendita con cui il promissario acquirente, contestualmente alla stipula dell’accordo, versava al promittente venditore, una certa somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, obbligandosi a corrispondere a quest’ultimo la parte restante del prezzo del bene oggetto di compravendita, al momento della stipula del contratto definitivo.
In sede di redazione del rogito, il notaio, tuttavia, manifestava alle parti, eseguiti gli accertamenti del caso, l’impossibilità di procedere al perfezionamento dell’accordo definitivo, conseguente alla nullità dell’originario contratto di vendita dell’immobile, in virtù del quale il promittente alienante aveva acquistato la proprietà del bene.
Invero, l’immobile, alloggio di edilizia residenziale pubblica, era stato acquistato dal promittente alienante e dal coniuge in comproprietà ed in regime di comunione dei beni, per poi essere successivamente trasferito a titolo oneroso, dal coniuge al promittente venditore, prima della scadenza del termine decennale di cui alla L. 560/1993, dell’art.1, comma 20, che sancisce l’impossibilità di procedere alla vendita degli alloggi acquistati per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l’intero prezzo con diritto di prelazione a favore dell’ente pubblico sull’acquisto dell’immobile.
Il promittente alienante, dunque, chiamava in giudizio il notaio, da cui chiedeva di essere manlevato, onde accertarne la responsabilità professionale per omessa informazione in ordine al divieto di alienazione infradecennale dell’immobile, ed all’esistenza di un diritto di prelazione nell’acquisto del bene da parte dell’ente pubblico.
IL COMMENTO
Il caso in questione verte sulla configurabilità, o meno, della responsabilità professionale del notaio, nell’ipotesi in cui la legge non sia chiara circa i possibili effetti della sua violazione, ovvero qualora sorgano dubbi interpretativi in merito alla sua applicabilità.
Ebbene, il comma 20, dell’art. 1, della L. n. 560/1993 non prevede espressamente la sanzione della nullità come conseguenza della sua violazione.
Il Giudice, in proposito, ha osservato che “il notaio, nonostante la bontà del proprio orientamento interpretativo circa la disposizione di cui all’art. 1 comma 20 L. 560/1993, avrebbe comunque dovuto informare in maniera esplicita ed adeguata i propri clienti dell’esistenza del divieto di alienazione previsto dal legislatore e delle possibili e contrastanti interpretazioni dello stesso.
Il parametro della diligenza professionale, di cui agli artt. 2236 c.c. e 1176, comma 2 c.c., vale anche per il notaio. La giurisprudenza ormai assolutamente consolidata ritiene che la coesistenza tra la veste di professionista e la veste di pubblico ufficiale non valga a modificare il regime di responsabilità del notaio, che pertanto, ha natura contrattuale nei confronti di tutte le parti e degli eventuali beneficiari dell’atto.
Ne consegue che il professionista che non adotta la diligenza dovuta risponde dei danni cagionati al cliente secondo i normali canoni della responsabilità contrattuale, sicchè nei casi ordinari risponde anche per colpa lieve; invece, la responsabilità è attenuata, ai sensi dell’art. 2236 c.c., quando lo svolgimento dell’incarico professionale implichi la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, nel qual caso il professionista risponde solo per dolo o colpa grave. Per problemi tecnici di particolare difficoltà si intendono quelli che presentano i caratteri dell’eccezionalità o della straordinarietà, perché non sono stati adeguatamente studiati e sperimentati dalla scienza, oppure perché allo stato delle ricerche sono suscettibili di soluzioni molteplici ed incompatibili tra loro. Si tratta, in altri termini, di casi in cui la perizia richiesta nel caso concreto eccede la preparazione professionale media (ex multis Cass., Sez. III, n.4152/1995)”.
In particolare la Corte, in un caso analogo, ha enunciato il principio per cui: “Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti dall’acquirente a causa dell’assenza nell’immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertata dall’acquirente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze” (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10296/2012).
Sulla base di quanto esposto, il Tribunale, configurata la responsabilità professionale del notaio, condannava quest’ultimo a manlevare il promissario alienante dall’obbligo del pagamento del doppio della caparra dovuta per l’inadempimento del contratto preliminare, nonché dal pagamento delle spese di lite e compenso professionale.
Per ulteriori approfondimenti in materia, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
NELLA RELAZIONE PRELIMINARE DEVE INFORMARE NECESSARIAMENTE LA BANCA MUTUANTE
Sentenza | Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Scarpa | 09.05.2016 | n.9320
NON ASSUME RILIEVO IL MOMENTO IN CUI LA CONDOTTA DEL PROFESSIONISTA DETERMINA L’EVENTO DANNOSO
Sentenza | Cass. civ., sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Criscuolo | 07.04.2016 | n.6747
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