ISSN 2385-1376
Colui che acquista una quota ideale di beni facenti parte di una comunione ereditaria, ignorando – per carenza della dovuta informazione da parte del notaio (e della parte venditrice) – che già pende procedimento divisionale, non può essere considerato alla stregua di chi, invece, opera l’acquisto conoscendo tale circostanza, o, addirittura, lo realizzi senza la pendenza di alcuna divisione. Inoltre, egli chiamato alla redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 c.c..
Questi sono i principi espressi dalla sentenza n. 2525 della Corte di Cassazione, sezione terza, Pres Frasca, Relatore Giaime Guizzi del 16 marzo 2018, pubblicata il 30 gennaio 2019.
Il caso di specie verte il notaio Tizio, che ricorre contro la sentenza n. 2223/2014 pronunciata dalla Corte di Appello di Napoli, con cui è stato condannato – in solido con Caio (parte venditrice di un suo atto) – a pagare a Sempronio (parte acquirente) la somma di euro 30.000, oltre alla rivalutazione ed agli interessi.
Il notaio è stato considerato responsabile dalla Corte partenopea di due omissioni:
- mancato espletamento delle visure immobiliari;
- difetto di menzione, nell’atto stipulato, della trascrizione della domanda giudiziale di divisione gravante sull’immobile de quo.
Ciò ha sostanzialmente privato Sempronio della capacità sia di valutare la convenienza dell’affare, sia di addivenire alla compravendita con la piena conoscenza di tutti gli elementi necessari.
Gli Ermellini, nel rigettare il ricorso e condannare Tizio e Caio a rifondere a Sempronio le spese del giudizio in cassazione, affermano che:
- non può condividersi l’assunto del ricorrente secondo cui gli effetti obbligatori (1) della compravendita escludano la responsabilità del notaio, per non avere effettuato le ricerche, e dunque prospettato – all’esito di esse – che vi era già un’azione di divisione giudiziale trascritta: “invero, colui che acquista una quota ideale di beni facenti parte di una comunione ereditaria, ignorando – per carenza della dovuta informazione da parte del notaio (e della parte venditrice) – che già pende procedimento divisionale, non può essere considerato alla stregua di chi, invece, opera l’acquisto conoscendo tale circostanza, o, addirittura, lo realizzi senza la pendenza di alcuna divisione. La circostanza che, in tutti questi casi, la vendita abbia effetti obbligatori non assume rilevanza in relazione a quanto – rispettivamente, dal notaio, nella corretta esecuzione della propria prestazione professionale, e dalla parte venditrice, ex articolo 1337 del Codice Civile (2) – è doveroso aspettarsi, nel momento in cui la parte acquirente si determini all’acquisto”. In sostanza, è ben diverso acquistare la quota ideale di un bene oggetto res litigiosa dall’acquisto fatto, invece, in una situazione di certezza. Ciò incide – e non poco – sul piano della libera formazione della volontà negoziale: la condizione di chi sia a conoscenza della pendenza oppure dell’inesistenza del procedimento divisionale risulta diversa da quella di chi sia, viceversa, all’oscuro di tale circostanza. Sul punto, la stessa Corte di Cassazione ha sottolineato, proprio di recente, il valore della libertà negoziale, nella formazione del contratto, rispetto a comportamenti che – sebbene non assumano propriamente rilievo quali vizi del consenso – si presentino in contrasto con l’obbligo di buona fede, “rivelandosi idonei ad indurre il contraente che ne sia vittima a realizzare un assetto di interessi più svantaggioso rispetto a quello che sarebbe scaturito in loro assenza” (leggasi Cass. sent. n. 5726/2016 e n. 21255/2013);
- la necessità di garantire la più ampia tutela possibile alla libertà negoziale si pone non solo rispetto al comportamento delle parti, ma anche di terzi (nel caso di specie, del notaio rogante), potendo, al riguardo, richiamarsi il principio secondo cui esso “richiesto della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex articolo 1175 del Codice Civile (3), quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte” (leggasi Cass. sent. n. 16990/2015)
- nel giudizio di cassazione, “qualora siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità della censura, non solo allegarne l’avvenuta loro deduzione dinanzi al giudice di merito ma, in virtù del principio di autosufficienza, anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto, giacché i motivi di ricorso devono investire questioni già comprese nel thema decidendum del giudizio di appello, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nella fase di merito né rilevabili di ufficio” (leggasi Cass. sent. n. 20694/2018).
(1) La compravendita è un contratto consensuale, ossia si perfeziona con l’accordo delle parti. È, altresì, un contratto con effetti reali: il consenso delle parti è sufficiente affinché la proprietà della cosa si trasferisca dal venditore al compratore. Si parla di vendita obbligatoria nel caso in cui gli effetti reali della vendita si producono in un momento successivo alla stipulazione del contratto con il prodursi di determinati eventi.
(2) Articolo 1337 del Codice Civile, rubricato Trattative e responsabilità precontrattuale: “Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”.
(3) Articolo 1175 del Codice Civile, rubricato Comportamento secondo correttezza: “Il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza”.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributo pubblicati in Rivista:
RESPONSABILITÀ NOTAIO: COSA RISCHIA IL PUBBLICO UFFICIALE CHE TRASCRIVE TARDIVAMENTE GLI ATTI RICEVUTI?
SOSPENSIONE PER UN ANNO E DESTITUZIONE
Sentenza | Corte di Cassazione, Sezione Civile II, Pres. Giusti, Rel.Scarpa | 12.11.2018 | n.28905
NOTAIO: È RESPONSABILE SE STIPULA MUTUO IPOTECARIO SU UN IMMOBILE GRAVATO DA USI CIVICI
IL PROFESSIONISTA DEVE EFFETTUARE TUTTI GLI ADEMPIMENTI DIVERSI FRA DI LORO
Sentenza | Tribunale di Avezzano, Giudice Giampiero Lattanzio | 07.06.2018 | n.355
NOTAIO: RESPONSABILE SE NON AVVERTE LE PARTI DEL LIMITE DI EFFICACIA TEMPORALE DELLA TRASCRIZIONE DI UN PRELIMINARE
TRATTASI DI ATTIVITÀ ESPRESSIONE DEL “DOVERE DI CONSIGLIO”, CUI IL PROFESSIONISTA È TENUTO PER LEGGE
Sentenza | Cassazione civile, sez. terza, Pres. Rel. Vivaldi | 18.05.2017 | n.12482
NOTAIO: RESPONSABILE IN CASO DI OMESSA RILEVAZIONE DEGLI USI CIVICI
LA MANCATA CONSULTAZIONE DELL’UFFICIO USI CIVICI DELLA REGIONE È EQUIPARATA AD OMESSO ESPLETAMENTO VISURE IMMOBILIARI
Sentenza | Tribunale di Napoli, dott.ssa Rita Di Salvo | 19.04.2017 | n.4563
RESPONSABILITA’ NOTAIO: SUSSISTE IN CASO DI FALSA IDENTITÀ NEL MUTUATARIO
IL NOTAIO DEVE RISARCIRE ALLA BANCA MUTUANTE L’INTERO CREDITO VANTATO NEI CONFRONTI DEL DEBITORE “INESISTENTE”
Sentenza | Tribunale di Torre Annunziata, Dott.ssa Luisa Zicari | 14.04.2017 | n.1043
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