ISSN 2385-1376
L’opera del NOTAIO, non può limitarsi all’accertamento della identità delle parti ed all’indagine sulla loro volontà da tradurre nell’atto da rogare o autenticare, ma si estende anche alle attività preparatorie e successive all’atto, tra cui, anche e soprattutto la verifica in via preventiva della libertà e disponibilità del bene.
Fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale del NOTAIO l’obbligo di effettuare le cd. visure ipotecarie, che egli deve compiere anche senza uno specifico incarico delle parti, al fine di individuare esattamente il bene ed accertarne la provenienza e la libertà da pesi o vincoli che possano inficiare la validità o l’efficacia del trasferimento.
Affinchè l’assicurato possa ritenersi dolosamente inadempiente all’obbligo di dare avviso all’assicuratore, ai sensi dell’art. 1915, primo comma, c. c., con l’effetto di perdere il diritto all’indennità, non è richiesto lo specifico e fraudolento intento di arrecare danno all’assicuratore, ma è sufficiente la consapevolezza dell’obbligo previsto dalla norma e la cosciente volontà di non osservarlo.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Lecce, Dott. Federica Sterzi Barolo con sentenza n. 2576 del 24.05.2016.
Nel caso controverso gli acquirenti di un immobile convenivano in giudizio il NOTAIO rogante l’atto di compravendita che nella stesura della relazione definitiva per la concessione del mutuo in favore degli stessi, confermava, erroneamente, che l’immobile era libero da spese, trascrizioni, iscrizioni e privilegi, chiedendo, pertanto, la risoluzione del contratto di compravendita e la condanna del NOTAIO, in solido con il dante causa, alla restituzione del prezzo corrisposto, nonché al risarcimento dei danni subiti.
Il NOTAIO si costituiva contestando il fondamento della domanda attorea, deducendo, in particolare, di aver effettuato all’epoca dei fatti tutte le verifiche necessarie presso l’Agenzia del Territorio non riscontrando alcun vincolo sul bene oggetto del rogito, e quindi, di aver agito diligentemente. Chiedeva, inoltre, la chiamata in causa della compagnia assicurativa, al fine di essere da questa manlevata in caso di condanna.
Il giudice adito, rilevava dall’atto di compravendita, che l’immobile era stato trasferito con la garanzia della piena proprietà e dell’assoluta disponibilità della provenienza per titoli certi e non rescindibili, dell’inesistenza di garanzie reali nonché di trascrizioni pregiudizievoli, pertanto, il dante causa aveva garantito che sull’immobile non gravavano trascrizioni pregiudizievoli.
Inoltre, dalla relazione definitiva emergeva che il professionista aveva dichiarato sotto la propria piena responsabilità che l’immobile e il suolo su cui lo stesso era costruito erano liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
A tal proposito, il Tribunale sottolineava come in dottrina ed in giurisprudenza fosse ormai pacifico il principio secondo cui l’opera del NOTAIO, non può limitarsi all’accertamento della identità delle parti ed all’indagine sulla loro volontà da tradurre nell’atto da rogare o autenticare, ma si estende anche alle attività preparatorie e successive all’atto tra cui anche e soprattutto la verifica in via preventiva della libertà e disponibilità del bene.
In particolare, rientra tra l’oggetto della prestazione d’opera professionale del NOTAIO, l’obbligo di effettuare le visure ipotecarie, compito che deve compiere, anche senza uno specifico incarico delle parti, in modo da verificare esattamente se il bene è privo di pesi o vincoli che possano inficiare la validità o efficacia del trasferimento.
Riteneva, pertanto, che l’inosservanza di detto obbligo fosse fonte di responsabilità contrattuale del NOTAIO per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli, con conseguente obbligo al risarcimento del danno cagionato.
Nella specie, il NOTAIO, seppur dichiarava aver effettivamente svolto gli accertamenti necessari presso l’Agenzia del Territorio, non forniva alcuna riscontro probatorio a quanto sostenuto nelle difese per cui lo stesso deva essere ritenuto responsabile.
In merito alla domanda di garanzia, avanzata dallo stesso NOTAIO nei confronti della compagnia assicurativa, l’autorità giudiziaria richiamava la normativa in materia, la quale prevede ex art. 1913 c.c. che “l’assicurato deve dare avviso del sinistro all’assicuratore entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o l’assicurato ne ha avuto conoscenza”, perdendo, altrimenti, ai sensi del successivo art. 1915 c.c. il diritto all’indennizzo nel caso di omissione dolosa.
Inoltre, rilevava che una delle condizioni della polizza contemplava l’obbligo per l’assicurato di comunicare per iscritto ogni richiesta di risarcimento effettuata nei suoi confronti entro 10 giorni dal momento nel quale ne è venuto a conoscenza.
Orbene, secondo l’orientamento costante della Suprema Corte, affinchè l’assicurato possa ritenersi dolosamente inadempiente all’obbligo di dare avviso all’assicuratore, ai sensi dell’art. 1915, primo comma, c.c., con l’effetto di perdere il diritto all’indennità, non è richiesto lo specifico e fraudolento intento di arrecare danno all’assicuratore, ma è sufficiente la consapevolezza dell’obbligo previsto dalla norma e la cosciente volontà di non osservarlo.
In proposito osservava che, nel caso di specie, all’esito del giudizio, non aveva riscontrato alcun elemento di prova in ordine alla consapevolezza e volontarietà della condotta tenuta dal professionista, oggetto di censura, pertanto, considerava valida e operativa la garanzia, ritenendo che l’assicurazione dovesse tenere indenne il NOTAIO da quanto lo stesso sarebbe stato tenuto a risarcire all’attore.
Alla luce di ciò, il Tribunale condannava il NOTAIO in solido con i venditori al pagamento della ridotta somma di 20.000,00 euro a titolo di risarcimento, nonché la compagnia a tenere indenne il NOTAIO da ogni pagamento nei limiti della franchigia.
Per ulteriori approfondimenti:
MUTUO: USI CIVICI SULL’IMMOBILE IPOTECATO, NOTAIO CONDANNATO
IL PUBBLICO UFFICIALE È NEGLIGENTE SE NON CONSULTA TUTTE LE BANCHE DISPONIBILI.
Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott. Francesco Graziano | 03.10.2016 | n.10660
RESPONSABILITA’ NOTAIO: IL DOVERE DI DILIGENZA NON SI ESAURISCE NELLA CONSULTAZIONE CARTA DI IDENTITÀ
LA BANCA NON HA L’OBBLIGO DI SVOLGERE L’ACCERTAMENTO IDENTIFICATIVO IMPOSTO AL NOTAIO AL MOMENTO DEL ROGITO
Sentenza | Tribunale di Pescara, Dott. Sergio Casarella | 02.09.2015 | n.1476
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO: È DOVERE DEL PROFESSIONISTA INFORMARE IL CLIENTE DI EVENTUALI VIZI SULL’IMMOBILE
LA PREPARAZIONE DELL’ATTO PUBBLICO RICHIEDE UNA PREVENTIVA VERIFICA DEL BENE IMMOBILE E TALE DOVERE GRAVA SUL NOTAIO ROGANTE
Sentenza | Cassazione Civile, Terza Sezione | 26-08-2014 | n. 18244
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