ISSN 2385-1376
Il notaio incaricato della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, è obbligato in virtù dell’incarico conferitogli dal cliente, di verificare, preventivamente, la libertà e disponibilità del bene e, più in generale, le risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, salva espressa dispensa per concorde volontà delle parti, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle stesse, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo.
Il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto, l’omessa rilevazione di un’ipoteca gravante sul bene non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176 comma 2° c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Torre Annunziata, dott.ssa Maria Rosaria Barbato, con sentenza n.2082 del 22.07.2016.
Nel caso in oggetto, la compratrice di alcune porzioni immobiliari conveniva in giudizio il notaio rogante l’atto di compravendita, lamentando l’inadempimento delle obbligazioni assunte dal professionista con il contratto d’opera intellettuale, atteso che lo stesso non aveva effettuato tutti gli accertamenti ipotecari e catastali del caso, omettendo quindi di rilevare che sugli immobili acquistati gravava un’ipoteca in favore di una Banca.
Il notaio convenuto si costituiva, contestando la fondatezza della domanda attrice, deducendo, inoltre, di aver effettuato all’epoca dei fatti, le visure ipotecarie per nominativo del proprietario, depositandole in giudizio.
Il giudice adito, in primis, ribadiva il principio consolidato, in virtù del quale, in materia di inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per il risarcimento del danno deve soltanto provare la fonte del suo diritto e limitarsi ad allegare la circostanza dell’inadempimento di controparte, mentre grava sul convenuto debitore l’onere di provare il fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento
Alla luce di tale affermazione riteneva, quindi, che spettasse al notaio, obbligato ad eseguire le verifiche sulla possibile esistenza di formalità pregiudizievoli sul bene oggetto di compravendita, fornire la prova di aver diligentemente eseguito la propria prestazione professionale.
Invero, è orientamento consolidato del Supremo Collegio che, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salva espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo.
Il giudicante, riteneva, poi, che il notaio non potesse in merito all’obbligazione de qua nemmeno invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto l’inosservanza in questione non era riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176 comma 2° c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.
Il notaio convenuto per responsabilità contrattuale ha, inoltre, l’onere probatorio, di delimitare l’ambito della diligenza da lui esigibile nel caso concreto, dando conto non solo dell’estensione (quantitativa e temporale) degli accertamenti e delle visure esperite, ma anche di quelle esperibili, nonchè della regolarità o meno delle registrazioni effettuate dalla conservatoria nel periodo in contestazione, quindi, qualora lo stesso sia a conoscenza o abbia solo il mero sospetto, della sussistenza di una iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., e della buona fede (Cass. civ. 2071/2013)
Nel caso di specie, il tribunale rilevava che dall’atto di compravendita attraverso il quale il bene era pervenuto all’attrice dante causa, emergeva che per la provvista dei fondi necessari per la realizzazione del fabbricato la società costruttrice del complesso immobiliare (originaria venditrice), aveva contratto mutuo fondiario, quindi, il notaio avrebbe dovuto, applicando la diligenza richiesta dalla natura della prestazione, estendere ulteriormente le sue ricerche ed informare la sua cliente.
Il professionista, orbene, avrebbe dovuto verificare l’esistenza di vincoli non solo a carico del venditore, ma anche a carico del mutuante, dante causa di quest’ultimo.
Alla luce di tali considerazioni, affermava la responsabilità del notaio per inadempimento professionale, condannandolo al risarcimento dei danni subiti dall’attrice e al pagamento delle spese di lite.
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