ISSN 2385-1376
Testo massima
Il notaio che si occupa della redazione di un contratto traslativo avente ad oggetto un immobile gravato da usi civici, è tenuto a risarcire il danno cagionato alle parti per effetto di tale condotta, avendo agito con negligenza o imprudenza, in violazione del dovere di diligenza professionale previsto dall’art. 1176, comma 2, c.c..
La diligenza professionale del notaio non può limitarsi ad un riscontro presso il Registro degli usi civici, ma deve estendersi oltre alle evidenze catastali all’indagine presso la competente PA delle procedure amministrative di verifica, concluse o pendenti, delle quali dovrà notiziare le parti in epoca anteriore alla stipula del contratto.
Questi i principi affermati dal Tribunale di Avezzano, dott. Francesco Lupia, con sentenza depositata in data 30.04.2015.
Nel caso in esame, gli acquirenti di un immobile convenivano in giudizio il Notaio al fine di ottenere pronuncia di condanna del professionista a titolo di risarcimento danni. In particolare, gli attori fondavano la responsabilità del Notaio sulla mancata rilevazione dell’esistenza di un uso civico sui beni oggetto degli atti rogitati, assumendo che dal contratto d’opera intellettuale intercorso col professionista scaturisse il diritto ad una prestazione, rimasta inadempiuta, consistente nell’esecuzione di controlli volti ad appurare l’assenza di usi civici riferiti agli immobili oggetto degli atti di disposizione.
Si costituiva in giudizio il professionista, il quale contestava nel merito ogni addebito, deducendo la pregressa conoscenza da parte degli istanti di tali vincoli, l’inconoscibilità degli stessi da parte propria ed in ogni caso la carenza di nesso eziologico tra i danni lamentati e la sopravvenuta conoscenza degli usi civici.
Il Tribunale adito, qualificata preliminarmente la domanda proposta quale azione di risarcimento del danno da inadempimento, ha accertato la sussistenza di profili di responsabilità del Notaio convenuto, pur disattendendo la domanda risarcitoria in ragione dell’accertata insussistenza del nesso eziologico fra l’inadempimento contrattuale ed i danni lamentati.
Il provvedimento in esame ha affermato il principio di diritto in forza del quale “il notaio che si occupa della redazione di un contratto traslativo avente ad oggetto un immobile gravato da usi civici, è tenuto a risarcire il danno cagionato alle parti per effetto di tale condotta, avendo agito con negligenza o imprudenza, in violazione del dovere di diligenza professionale previsto dall’art. 1176, comma 2, c.c.”.
Ad ulteriore conforto dell’enunciato principio, il Tribunale ha poi richiamato un precedente del Tribunale di Napoli (sentenza del 06.03.2014), che ha affermato la responsabilità del notaio “riconoscendo il risarcimento richiesto dalla banca mutuante in un’ipotesi in cui il bene offerto in garanzia e dichiarato, in sede di stipula del contratto di mutuo, come libero da trascrizione pregiudizievoli, si sia in realtà rivelato gravato da usi civici, tali da renderlo inalienabile anche in sede esecutiva”.
Chiarito che gli usi civici si sostanziano in un peso imposto sui beni immobili a favore della collettività, che usufruisce dei beni stessi e dei frutti che ne derivano, il provvedimento in commento ne ha richiamato la bipartizione di cui alla Legge n. 1766/27, che distingue tra il diritto di uso e godimento su terre di proprietà privata ed il dominio su terre della collettività.
Mentre per la prima categoria è possibile eliminare il vincolo derivante dall’uso civico mediante la procedura di liquidazione, ovvero risarcendo la collettività in denaro, per la seconda, cui è riconducibile il caso in esame, laddove non siano esperibili le procedure di legittimazione e/o affrancazione, utili ad eliminare il gravame dell’uso civico, il bene risulta inalienabile ed inusucapibile, derivando da ciò la nullità degli atti di compravendita e di divisione aventi ad oggetto i beni gravati dal vincolo.
Nel condurre un’analisi relativa agli eventuali profili di responsabilità del Notaio in caso di mancata rilevazione dell’esistenza di un uso civico, il Tribunale ha richiamato, discostandosene, lo studio n. 777 del 21.05.1994, della Commissione Studi del Consiglio Nazionale del Notariato (Commerciabilità dei terreni soggetti ad uso civico), mediante cui era stata in sostanza affermata l’inesistenza di archivi documentali in grado di fornire una prova assoluta dell’esistenza di usi civici. Una conclusione, a parere del Tribunale, “eccessivamente semplicistica e contraria ai principi di diligenza qualificata che contraddistinguono un’obbligazione professionale altamente specializzata quale quella del notaio, avendo quale inammissibile corollario quello di sollevare quest’ultimo da qualsivoglia obbligo di accertamento degli usi civici”, anche in considerazione del fatto che la verifica demaniale, per via amministrativa, “può giungere ad accertare l’esistenza o meno di usi civici in modo tendenzialmente definitivo”. Fondamentale, in tal senso, il Registro di cui è normativamente prevista la tenuta ai sensi dell’art. 5 del R. D. 332/28 (Regolamento di attuazione della sopra citata Legge del 1927).
Il Tribunale ha in ogni caso affermato che “non vi è dubbio che la diligenza professionale del notaio non possa limitarsi ad un riscontro presso tale registro, ma debba estendersi oltre alle evidenze catastali all’indagine presso la competente PA delle procedure amministrative di verifica concluse o pendenti, delle quali dovrà notiziare le parti in epoca anteriore alla stipula del contratto”. Richiamando la già citata pronuncia del Tribunale di Napoli del 06.03.2014, il Giudice adito ha ritenuto che “la sussistenza degli usi civici ben avrebbe potuto essere rilevata dal Notaio mediante la debita consultazione dell’ufficio degli usi civici della Regione”.
Nel caso in esame, in conclusione, il Tribunale ha ritenuto sussistenti i profili di responsabilità appena tracciati, rilevando però, al contempo, carenze probatorie in ordine al nesso eziologico tra il lamentato inadempimento del professionista ed i danni presuntivamente patiti, tali da giustificare il rigetto della domanda risarcitoria.
Per approfondimenti, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
NOTAIO: RESPONSABILE PER MANCATO RILIEVO DI USI CIVICI PER I CONTRATTI DI MUTUO IPOTECARI
LA CONDOTTA NEGLIGENTE È DETERMINATA DALL’OMESSA CONSULTAZIONE DELL’UFFICIO USI CIVICI
Il notaio è tenuto a compiere le attività necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti con la stipulazione del contratto, tra cui effettuare le visure catastali ed ipotecarie nonché la consultazione dell’Ufficio Usi Civici, onde individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
NOTAIO: RESPONSABILE SE OMETTE DI VERIFICARE LA PRESENZA DI USI CIVICI
IL PUBBLICO UFFICIALE DEVE CONSULTARE L’UFFICIO USI CIVICI DELLA REGIONE A NULLA RILEVANDO CHE GLI ATTI DI PROVENIENZA NON LI RIPORTAVANO
Il notaio incaricato di stipulare un contratto di mutuo fondiario è tenuto ad accertare (svolgendo tutte le attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed in particolare il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie) l’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, nonché di pesi di qualsivoglia natura, tali da compromettere la garanzia ipotecaria.
Il notaio che non rileva, per negligenza, la presenza di usi civici su un immobile perché omette di compiere le visure catastali, o non tiene in debito conto le risultanze delle stesse, è responsabile ex art. 1176 c.c., secondo comma.
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO MUTUO IPOTECARIO USI CIVICI RISARCIMENTO DEL DANNO
IL NOTAIO DEVE CONSULTARE L’UFFICIO USI CIVICI DELLA REGIONE PRIMA DEL ROGITO
Il notaio che stipula il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile gravato da usi civici è tenuto a risarcire il danno alla banca per irrecuperabilità del credito, avendo agito con negligenza o imprudenza per omessa consultazione dell’ufficio usi civici della Regione prima del rogito e, cioè, in violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art.1176, comma 2, cc, rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.
Il danno andrà liquidato in misura pari all’intero ammontare del credito rimasto insoluto con la rivalutazione all’attualità operata sulla base dell’indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai.
Per approfondimenti sugli ulteriori profili di responsabilità del Notaio, si rinvia alla rassegna giurisprudenziale, consultabile al seguente link:
Testo del provvedimento
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