ISSN 2385-1376
Recentemente, la Corte di Cassazione con ordinanza del 25.01.2018, n. 1847 ha ribadito il principio secondo il quale “non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”
La questione riveste particolare rilevanza nell’ambito delle vendite forzate, allorché il debitore esecutato non abbia provveduto a pagare le spese condominiali e l’aggiudicatario si trovi ad affrontare tale onere.
A norma dell’art. 63, comma 4 disp att. cpc, “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, per cui l’aggiudicatario di un bene è obbligato solidalmente, con il debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Come noto, l’aggiudicatario di un bene acquistato all’asta diventa effettivo proprietario solo dopo la trascrizione del decreto di trasferimento, per cui è solo da quel momento che il nuovo proprietario è tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e all’anno precedente la pubblicazione del decreto.
La norma in esame stabilisce la solidarietà della detta obbligazione e l’art. 1292 cc fornisce la spiegazione letterale di tale vincolo, stabilendo che l’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati alla medesima prestazione e l’adempimento di uno libera gli altri.
Conseguentemente, in caso di vendita all’asta, se l’aggiudicatario provvede al pagamento delle spese condominiali potrà chiederne la restituzione al debitore, pur con intuibili difficoltà che si riscontrano nel caso concreto.
Ad ogni buon conto il debitore esecutato rimarrà debitore nei confronti del condominio per tutte le annualità precedenti rimaste insolute, che dovranno essere ripartite tra tutti gli altri condomini, ad eccezione dell’aggiudicatario.
Quanto alle spese di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, dovrà farsi riferimento al momento in cui è sorto il relativo obbligo e dunque, alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, che ha valore costitutivo della relativa obbligazione, come ha avuto modo di chiarire in numerose pronunce la Suprema Corte (Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).
Di conseguenza, nonostante il vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., il nuovo proprietario/aggiudicatario che non era condomino al momento della approvazione della delibera assembleare inerente i lavori straordinari non può essere obbligato in via diretta nei confronti del terzo creditore, perché il vincolo solidale riguarda solo le somme dovute al condominio.
FOCUS
L’obbligo di provvedere al pagamento delle spese di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni sorge alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dei lavori per cui il nuovo proprietario/aggiudicatario dell’immobile acquistato all’asta non è obbligato direttamente nei confronti della ditta che ha eseguito i lavori.
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