ISSN 2385-1376
Testo massima
L’ingresso del nuovo proprietario dell’immobile nella posizione che il precedente proprietario ha con il condominio è disciplinato dall’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dispone: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“.
Tenuto conto che la norma non distingue a quale titolo il nuovo proprietario subentri al posto del vecchio, sia la dottrina sia la giurisprudenza hanno stabilito che la regola si applica all’aggiudicatario di un immobile a seguito di vendita forzata, trattandosi di acquisto a titolo derivativo, in quanto trasferimento coattivo del diritto sull’immobile di contenuto uguale a quello del debitore esecutato, a prescindere dal fatto che il condominio abbia spiegato o meno intervento nella procedura esecutiva che ha dato luogo all’asta.
Sono, dunque, obbligati al pagamento dei contributi condominiali sia l’aggiudicatario del diritto di piena proprietà sia l’aggiudicatario di un diritto reale “minore”, in quanto le spese condominiali, salvo quelle straordinarie, incombono sull’usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione.
L’immobile acquistato all’asta viene, infatti, trasferito libero da vincoli ma non dagli obblighi previsti dalla legge, tra cui quello imposto proprio dalla norma in esame.
Il legislatore prevede un limite temporale ben preciso in cui il subentrante deve farsi carico dei contributi dovuti al condominio in via solidale con il precedente proprietario, stabilendo che gli stessi sono dovuti per l’anno in corso al momento del subentro e per l’anno precedente, dove l’anno deve intendersi riferito a quello di gestione ovvero di esercizio condominiale e non a quello solare.
La norma, invece, non distingue i contributi di natura ordinaria rispetto a quelli di natura straordinaria ed ancora non fa riferimento al caso in cui la spesa sia stata deliberata prima della vendita e i lavori eseguiti dopo di essa.
La Cassazione più recente – ha affermato che il momento determinante del sorgere dell’obbligo contributivo è quello della concreta esecuzione dei lavori di manutenzione anche se deliberati in precedenza.
Secondo un altro orientamento, cronologicamente intrecciato con il primo, la genesi dell’obbligo di contribuire alle spese condominiali è da ricercarsi nella delibera con cui l’assemblea approva i lavori condominiali, per cui il soggetto obbligato sarebbe l’alienante, anche se i lavori vengono materialmente eseguiti dopo la vendita.
Alla luce di ciò e del probabile esito infruttuoso del tentativo di recupero delle spese condominiali pagate dall’aggiudicatario nei confronti del debitore esecutato, stante la natura solidale dell’obbligazione, nonché della circostanza che, trattandosi di obbligo derivante da disposizione di legge, il professionista delegato non è tenuto ad inserire l’indicazione dell’ammontare degli oneri condominiali nell’ordinanza di vendita o nel decreto di trasferimento, è opportuno che colui che intende partecipare all’asta di un bene in condominio si informi preventivamente presso il professionista delegato e l’amministratore dei contributi ordinari non pagati e delle eventuali spese straordinarie deliberate negli ultimi due/tre anni eseguite o non ancora eseguite o completate.
In tal modo si può conoscere l’esatto importo dei contributi condominiali dovuti dall’acquirente, che deve essere aggiunto al prezzo dell’aggiudicazione.
Avv. Giorgia Viola
Testo del provvedimento
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