L’art. 2 della L. n. 119 del 30 giugno 2016, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 2 luglio 2016, ha introdotto nel Testo Unico Bancario l’art. 48-bis, con il quale è stato disciplinato il finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di un bene immobile sospensivamente condizionato.

La riforma, avente finalità dichiaratamente deflattive dell’attività giudiziaria, sotto la Rubrica “Misure a sostegno delle imprese e di accelerazione del recupero crediti”, ha previsto una serie di interventi volti a semplificare le tecniche di realizzo dei diritti del soggetto erogatore del finanziamento, pur nel rispetto dei diritti e delle prerogative del soggetto finanziato, titolare di un diritto reale immobiliare, codificando, in buona sostanza, nell’ordinamento giuridico italiano, l’istituto del patto marciano.

La richiamata disciplina normativa consente, infatti, l’inserimento all’interno del contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore ed una Banca, o un altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti al pubblico ex art. 106 T.U.B., di una clausola che, a garanzia dell’adempimento del debito, contempli il trasferimento in favore del creditore o di una società a quest’ultimo collegata o da quest’ultimo controllata, della proprietà di un immobile o di un altro diritto reale immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

Sotto il profilo soggettivo, la normativa si applica ai contratti conclusi tra imprenditori e soggetti autorizzati a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico; sotto il profilo oggettivo, agli immobili o ai diritti immobiliari dell’imprenditore o di un terzo, ad eccezione degli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge, dei parenti o affini entro il terzo grado; sotto il profilo temporale, sia ai futuri contratti di finanziamento, sia a quelli già in essere a cui venga apposta la clausola marciana.

Ai sensi del comma 5, dell’art. 48-bis, si configura l’inadempimento, quando il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili, ovvero di una sola rata quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori ad un mese; ove, invece, non sia previsto l’obbligo di restituzione del finanziamento mediante pagamenti rateali, l’inadempimento si configura decorsi oltre nove mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto.

La legge di conversione, tuttavia, prevede che allorché alla data di scadenza della prima delle rate non pagate, il debitore abbia già rimborsato il finanziamento in misura superiore all’85% della quota capitale, il periodo di inadempimento, tale da giustificare l’applicazione della normativa in esame, è elevato da nove a dodici mesi.

Al verificarsi dell’inadempimento, il creditore deve notificare al debitore, ovvero a coloro che vantano diritti sul bene, derivanti da titolo trascritto o iscritto, una dichiarazione con la quale manifesta la volontà di avvalersi degli effetti del patto, specifica l’ammontare del credito per cui si procede ed accetta di corrispondere al proprietario del bene oggetto del trasferimento, l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare dell’inadempimento.

Dubbi interpretativi sorgono in ordine alla individuazione della causa tipica del negozio giuridico in oggetto: privilegiare la funzione solutoria del patto comporterebbe una illegittima compressione dei diritti del creditore, costretto a scegliere tra l’acquisizione del bene anche laddove il valore di quest’ultimo risulti inferiore rispetto all’ammontare del debito residuo ed il recupero del credito attraverso strade alternative; valorizzarne la funzione di garanzia, negando gli effetti estintivi dell’accordo, eviterebbe, viceversa, la realizzazione di un indebito arricchimento del debitore.

Ai fini del concorso tra creditori, il soggetto finanziatore che si avvalga del patto a scopo di garanzia è equiparato al creditore ipotecario e la trascrizione dell’accordo produce gli effetti di cui all’art. 2855 c.c., prevalendo sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria.

Il procedimento di stima del bene immobile oggetto della clausola di garanzia prevede che, decorsi sessanta giorni dalla dichiarazione di inadempimento, il creditore inoltri al Presidente del Tribunale del luogo ove si trova l’immobile, una richiesta di nomina di un perito incaricato della redazione di una perizia giurata avente ad oggetto la stima del bene.

Il perito deve trasmettere, entro il termine di sessanta giorni dalla nomina, eventualmente a mezzo posta elettronica certificata, la relazione di stima al debitore (ovvero, laddove diverso, al titolare del diritto reale immobiliare), al creditore, nonché, ai titolari di diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile: questi ultimi possono inviare note al perito, il quale, nei successivi dieci giorni, potrà rendere i chiarimenti del caso.

La norma dispone al riguardo che, in presenza di contestazione della relazione peritale di stima, il creditore conserva la facoltà di avvalersi degli effetti del patto, fatta salva l’eventuale differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare, nell’ipotesi di fondatezza delle censure sollevate nei confronti delle risultanze del perito.

Il comma 10 dell’art. 48-bis detta la disciplina applicabile nel caso in cui il diritto immobiliare già oggetto del patto di garanzia sia sottoposto ad esecuzione forzata. In questa ipotesi, l’accertamento dell’inadempimento del debitore è compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell’esecuzione e la stesura della relazione di stima dell’immobile oggetto del patto marciano è affidata all’esperto nominato dal giudice.

In particolare, il giudice dell’esecuzione provvede all’accertamento dell’inadempimento con ordinanza, fissando il termine entro il quale il creditore deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell’istante, ovvero pari all’eventuale differenza tra il valore di stima dell’immobile e l’ammontare del debito inadempiuto. Avvenuto il versamento, il giudice dell’esecuzione, con decreto, dà atto dell’avveramento della condizione. Il decreto è annotato ai fini della cancellazione della condizione, a norma dell’art. 2668 del codice civile. Alla distribuzione della somma ricavata si provvede in conformità alle disposizioni di cui al libro terzo, titolo II, capo IV del codice di procedura civile.

Il comma 12, infine, prevede che quando, dopo la trascrizione del patto, sopravviene il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare, il creditore, se è stato ammesso al passivo, può fare istanza al giudice delegato perché, sentiti il curatore ed il comitato dei creditori, provveda a norma del comma 10, in quanto compatibile e che entro trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione garantita, il creditore provvede, mediante atto notarile, a dare pubblicità nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva.

IL COMMENTO

La modifica legislativa in esame, introdotta al fine di accelerare il recupero del credito nei confronti delle imprese inadempienti, costituisce un’evidente bocciatura della disciplina vigente in materia di procedure esecutive individuali.

In precedenza, l’art. 120 quinquiesdecies T.U.B., introdotto dal D.Lgs. n. 72 del 21 aprile 2016, aveva dettato per i consumatori una disciplina analoga, seppur caratterizzata dalla previsione di un più marcato favor nei confronti dei debitori persone fisiche, attesa la possibilità per le parti di convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene, comportasse l’estinzione dell’intero debito, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito derivante dal contratto ovvero l’ammontare dei proventi della vendita era inferiore al debito residuo.

In altri termini, a differenza di quanto previsto nei confronti delle imprese insolventi, l’art. 120 T.U.B. ha introdotto, in favore dei consumatori, l’ulteriore effetto della remissione integrale del debito residuo, come conseguenza della restituzione o del trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene, anche laddove il valore del bene immobile restituito o trasferito derivante dal contratto ovvero l’ammontare dei proventi della vendita risulti inferiore al debito residuo.

IL TESTO DELLA NORMA

 

Art. 48-bis T.U.B., introdotto dall’art. 2, L. n. 119 del 30 giugno 2016

Finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato

1. Il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico (ai sensi dell’articolo 106) può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata ai sensi delle vigenti disposizioni di legge e autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore a norma del comma 5. (La nota di trascrizione del trasferimento sospensivamente condizionato di cui al presente comma deve indicare gli elementi di cui all’articolo 2839, secondo comma, numeri 4), 5) e 6), del codice civile).2. In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1, purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.3. Il trasferimento non può essere convenuto in relazione ad immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. 4. Il patto di cui al comma 1 può essere stipulato al momento della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per i contratti in corso (alla data di entrata in vigore della presente disposizione), per atto notarile, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali. Qualora il finanziamento sia già garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria. (Fatti salvi gli effetti dell’aggiudicazione, anche provvisoria, e dell’assegnazione, la disposizione di cui al periodo precedente si applica anche quando l’immobile è stato sottoposto ad espropriazione forzata in forza di pignoramento trascritto prima della trascrizione del patto di cui al comma 1 ma successivamente all’iscrizione dell’ipoteca; in tal caso, si applica il comma 10). 5. Per gli effetti del presente articolo, si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre (nove mesi) dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre (nove mesi) dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre (nove mesi), quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento. (Qualora alla data di scadenza della prima delle rate, anche non mensili, non pagate di cui al primo periodo il debitore abbia già rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all’85 per cento della quota capitale, il periodo di inadempimento di cui al medesimo primo periodo è elevato da nove a dodici mesi). (Al verificarsi dell’inadempimento) di cui al presente comma, il creditore è tenuto a notificare al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile (…) una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di cui al medesimo comma, secondo quanto previsto dal presente articolo (precisando l’ammontare del credito per cui procede). 6. Decorsi sessanta giorni dalla notificazione della dichiarazione di cui al comma 5, il creditore chiede al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto di cui al comma 1. (Il perito procede in conformità ai criteri di cui all’articolo 568 del codice di procedura civile. Non può procedersi alla nomina di un perito per il quale ricorre una delle condizioni di cui all’articolo 51 del codice di procedura civile). Si applica l’articolo 1349, primo comma, del codice civile. (Entro sessanta giorni dalla nomina, il perito comunica, ove possibile a mezzo di posta elettronica certificata, la relazione giurata di stima al debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile). (I destinatari della comunicazione di cui al periodo precedente possono, entro dieci giorni dalla medesima comunicazione, inviare note al perito; in tal caso il perito, entro i successivi dieci giorni, effettua una nuova comunicazione della relazione rendendo gli eventuali chiarimenti). 7. Qualora il debitore contesti la stima, il creditore ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1 e l’eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare. 8. La condizione sospensiva di inadempimento, verificatisi i presupposti di cui al comma 5, si considera avverata al momento della comunicazione al creditore del valore di stima di cui al comma 6 ovvero al momento dell’avvenuto versamento all’imprenditore (della differenza di cui al comma 2), qualora il valore di stima sia superiore all’ammontare del debito inadempiuto, comprensivo di tutte le spese ed i costi del trasferimento. Il contratto di finanziamento (o la sua modificazione a norma del comma 4) contiene l’espressa previsione di un (apposito conto corrente bancario senza spese), intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale il creditore deve accreditare l’importo pari alla differenza tra il valore di stima e l’ammontare del debito inadempiuto. 9. Ai fini pubblicitari connessi all’annotazione di cancellazione della condizione sospensiva (ai sensi dell’articolo 2668, terzo comma, del codice civile), il creditore, anche unilateralmente, rende nell’atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione, a norma dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con cui attesta l’inadempimento del debitore a norma del comma 5, producendo altresì estratto autentico delle scritture contabili di cui all’articolo 2214 del codice civile. 10. Può farsi luogo al trasferimento a norma del presente articolo anche quando il diritto reale immobiliare già oggetto del patto di cui al comma 1 sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso l’accertamento dell’inadempimento del debitore è compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell’esecuzione e il valore di stima è determinato dall’esperto nominato dallo stesso giudice. Il giudice dell’esecuzione provvede all’accertamento dell’inadempimento con ordinanza, fissando il termine entro il quale il creditore deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell’istante ovvero pari all’eventuale differenza tra il valore di stima del bene e l’ammontare del debito inadempiuto. Avvenuto il versamento, il giudice dell’esecuzione, con decreto, dà atto dell’avveramento della condizione. Il decreto è annotato ai fini della cancellazione della condizione, a norma dell’articolo 2668 del codice civile. Alla distribuzione della somma ricavata si provvede in conformità alle disposizioni di cui al libro terzo, titolo II, capo IV del codice di procedura civile. 11. Il comma 10 si applica, in quanto compatibile, anche quando il diritto reale immobiliare è sottoposto ad esecuzione a norma delle disposizioni di cui al decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602. 12. Quando, dopo la trascrizione del patto di cui al comma 1, sopravviene il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare, il creditore, se è stato ammesso al passivo, può fare istanza al giudice delegato perché, sentiti il curatore e il comitato dei creditori, provveda a norma del comma 10, in quanto compatibile. 13. Entro trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione garantita il creditore provvede, mediante atto notarile, a dare pubblicità nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva. 13-bis. Ai fini del concorso tra i creditori, il patto a scopo di garanzia di cui al comma 1 è equiparato all’ipoteca. 13-ter. La trascrizione del patto di cui al comma 1 produce gli effetti di cui all’articolo 2855 del codice civile, avendo riguardo, in luogo del pignoramento, alla notificazione della dichiarazione di cui al comma 5).

 

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