ISSN 2385-1376
Testo massima
In conformità a quanto disposto dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, l’irregolarità urbanistica, che non oltrepassa la soglia della parziale difformità dalla concessione, non preclude l’emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c., atteso che il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo. Ne deriva che, a fronte di un immobile costruito sulla base di regolare concessione edilizia, in cui siano state eseguite solo alcune modifiche interne non autorizzate che non ne hanno, tuttavia, mutato per nulla la volumetria, l’emanazione della sentenza costitutiva non è preclusa.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Sezione Seconda, Pres. Piccialli Rel. Lombardo, con sentenza n. 24852, depositata in data 09.12.2015.
Nel caso di specie era accaduto che la società promittente venditrice aveva citato in giudizio i convenuti promissari acquirenti affinché il Tribunale li condannasse all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita dedotto in giudizio, avente ad oggetto un immobile.
Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda attorea, rendendo sentenza ex art. 2932 c.c.. La sentenza resa in primo grado veniva poi confermata in appello, a seguito del gravame proposto dai convenuti.
Avverso la sentenza della corte di merito, i promissari acquirenti proponevano ricorso per cassazione, eccependo la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., avendo sia il Giudice di primo grado che quello di appello disposto il trasferimento della proprietà di un immobile privo di regolarità urbanistica.
In via preliminare, la sentenza in commento ha ribadito che, in conformità a quanto previsto dagli artt. 17 e 40 della L. 47 del 1985, gli atti tra vivi, sia in forma pubblica che in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo l’entrata in vigore della predetta legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. Pertanto, nessuna invalidità deriva al contratto dalla difformità della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche.
Ne deriva che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Tuttavia, laddove l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva.
Nel caso di specie, i Giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso in quanto nei precedenti gradi di giudizio era stato accertato che l’immobile era munito di regolare concessione edilizia e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, non presentando alcun vizio di regolarità urbanistica tale da oltrepassare la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussistendo, pertanto, alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, dal momento che il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe stato nullo.
Testo del provvedimento
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