ISSN 2385-1376
Testo massima
Il principio generale, stabilito dal legislatore con il combinato disposto dell’art. 2923 comma 1 cc e dell’art. 2919 cc e riconosciuto dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione a Sezione Unite n. 459 del 20/1/1994, è quello secondo cui le locazioni, aventi ad oggetto l’immobile staggito, sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento. Viceversa: sono inopponibili gli atti dispositivi compiuti dal debitore successivamente al pignoramento, fatta salva la tutela dei terzi in buona fede.
Se l’immobile è occupato in forza di un contratto di locazione opponibile alla procedura quale comportamento deve avere il custode?
Il custode non può far altro che gestire il compendio, riscuotendo i relativi canoni di locazione, per cui secondo la prassi non è necessaria una specifica autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione.
Quali sono i casi in cui il custode può procedere alla disdetta?
Bisogna distinguere se la locazione è ad uso commerciale o ad uso abitativo.
Nel primo caso, il contratto si rinnova tacitamente alla prima scadenza, senza la necessità del consenso del Giudice dell’Esecuzione, così come stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni unite con la sentenza n. 11830 pronunziata in data 16/05/2013, salvo il verificarsi delle condizioni determinate dalla legge sull’equo canone ovvero che il consulente tecnico d’ufficio non accerti che il canone pattuito sia inferiore di 1/3 rispetto a quello reale.
Nel secondo caso, la giurisprudenza ha ritenuto inopponibile all’aggiudicatario qualsiasi forma di rinnovazione tacita del contratto di locazione, dovuta a mancata disdetta, salvo il caso in cui il Giudice dell’Esecuzione disponga ai sensi dell’art. 560 cpc la rinnovazione del contratto medesimo. In ogni caso, per fini cautelativi, la prassi di alcuni tribunali è quella di procedere alla disdetta avvalendosi di quanto disposto dall’art. 3 lettera g della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, allorquando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Se nel contratto di locazione è stato pattuito un canone vile?
Se il custode – con l’ausilio dell’esperto stimatore – verifica che il canone pattuito nel contratto di locazione, pregresso all’avvio dell’azione esecutiva, è inferiore di un terzo al giusto prezzo ovvero a quello risultante da precedenti locazioni, può procedere, previa acquisizione della autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, alla richiesta di rilascio dell’immobile, in quanto il contratto si intende per effetto della citata normativa risolto con effetto ex nunc in favore dell’aggiudicatario ed in danno del locatario, già avvantaggiatosi nel corso della locazione dal contratto a lui favorevole.
Tanto del resto è stato confermato dalla Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 16718 dell’1/10/2012, ha espresso il principio della prevalenza delle esigenze di tutela dell’aggiudicatario e, prima ancora, dell’effettività del processo esecutivo, che a sua volta tutela le ragioni dei creditori e del debitore esecutato, rispetto al diritto del locatario del bene locato e successivamente pignorato con la conseguente estensione dell’inopponibilità a tutte le locazioni, comunque in corso al momento dell’aggiudicazione e anteriori al pignoramento.
FOCUS
È importante verificare lo stato di occupazione e valutare la qualificazione giuridica del possesso dell’immobile all’asta, da ciò derivano una serie di conseguenze, prima fra tutte la variazione del prezzo di stima e la redditività del cespite.
L’aggiudicatario ha diritto di riscuotere i canoni di locazione dal condutture dalla data del deposito del decreto di trasferimento, cui consegue immediatamente l’effetto traslativo della proprietà del bene e dei frutti che ne derivano.
Avv. Antonio De Simone
Testo del provvedimento
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