A norma dell’articolo 568 del codice di procedura civile, il Giudice dell’Esecuzione ha il potere di fissare il valore dell’immobile pignorato, tenendo conto degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto stimatore.

Quest’ultimo, nominato ai sensi del successivo art. 569 del codice di procedura civile, nella determinazione del valore di mercato, procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

Il contenuto della relazione di stima e dei compiti dell’esperto è individuato analiticamente dall’art. 173 bis delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile.

La norma in esame prevede che il professionista, preliminarmente, verifichi la completezza dei documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, del codice di procedura civile e, precisamente, il corretto deposito dell’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, sostituibili da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari e che segnali immediatamente al giudice l’eventuale documentazione mancante o inidonea.

La richiamata disposizione individua tutti gli elementi che devono risultare dalla relazione di stima, tra cui:

1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) una sommaria descrizione del bene;

3) lo stato di possesso del bene, e nel caso di occupazione di terzi, l’eventuale titolo e l’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;

4) l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale;

6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene;

7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria e gli eventuali costi della stessa e/o la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono e i relativi costi;

8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione;

9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, ed esistenza di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

E’ evidente che per svolgere compiutamente l’incarico conferitogli, l’esperto deve necessariamente e preliminarmente eseguire un accesso all’interno dell’immobile, documentando anche con materiale fotografico lo stato dei luoghi, anche al fine di constatare lo stato di possesso del bene, le sue condizioni di manutenzione nonché verificare l’esistenza di eventuali opere abusive non immediatamente riscontrabili.

FOCUS

Nell’ambito del procedimento espropriativo la relazione dell’esperto ha un’importante funzione informativa, in quanto, in base alla stessa, il Giudice dell’Esecuzione può individuare correttamente il prezzo giusto a cui porre in vendita il compendio pignorato e gli interessati possono trarre elementi utili a valutare la convenienza dell’affare.

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