ISSN 2385-1376
Testo massima
In tema di responsabilità notarile, ove al professionista sia richiesto di preparare e stendere un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanza dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un obbligo derivante dall’incarico ricevuto dal cliente, per cui, l’inosservanza dello stesso può dar luogo a responsabilità ex contractu, per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale che gli sia stata demandata.
Questo è il principio di diritto che la Corte di Cassazione ha ribadito a conclusione di una vicenda processuale nata dal trasferimento della proprietà di alcuni immobili oggetto di un preliminare di compravendita, inadempiuto dal promittente alienante. Il promittente acquirente ha proposto azione ex art.2932 c.c. e l’alienante si è reso disponibile ad adempiere spontaneamente. Senonchè, nel periodo intercorrente tra la data di trascrizione della domanda giudiziale ex art.2932 c.c. e la data di effettiva stipula del contratto di compravendita, diversi istituti di credito hanno conseguito provvedimenti di ingiunzione provvisoriamente esecutivi a carico dell’alienante, iscrivendo ipoteca sui beni immobili oggetto di trasferimento. Tale circostanza non è stata rilevata dal Notaio rogante l’atto di compravendita.
Per effetto dell’intervenuta stipula del contratto di compravendita, la domanda ex art.2932 c.c. regolarmente trascritta prima dell’iscrizione delle ipoteche, è stata dichiarata inammissibile per cessazione della materia del contendere, con conseguente cancellazione della trascrizione.
L’acquirente degli immobili, dunque, ha agito contro il Notaio rogante onde conseguire il risarcimento dei danni subiti corrispondenti al prezzo dell’immobile. Il giudice di primo grado ha condannato a risarcire il danno subito dall’attore, il Notaio e, in manleva, l’assicurazione con la quale costui ha stipulato la polizza per la responsabilità civile.
La Corte d’appello ha confermato la pronuncia di primo grado e le parti soccombenti hanno adito la Cassazione.
La Suprema Corte, dopo aver ricostruito la vicenda processuale e aver confutato e rigettato i motivi di ricorso formulati dal Notaio e dalla compagnia assicurativa, ha delimitato l’ambito oggettivo del giudizio. Rinviando alla propria consolidata giurisprudenza (Cass. civ. 28 novembre 2007, n. 24733; Cass. civ. 11 gennaio 2006, n. 264), la Corte ha statuito che per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente, di talchè l’inosservanza dello stesso da luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli.
La Corte ha aggiunto che, nel determinare la misura del risarcimento del danno, è necessario valutare in quale situazione economica si sarebbe trovato il cliente qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. Nel caso di specie, l’acquirente aveva già pagato all’alienante gran parte del prezzo dell’immobile, in sede di stipula del preliminare di compravendita. Pertanto, secondo la Corte, dalla somma liquidata dai giudici di merito a titolo risarcitorio e corrispondente al prezzo complessivo, vanno decurtati gli importi pagati prima della stipula del contratto definitivo.
Testo del provvedimento
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