ISSN 2385-1376
Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm
Testo massima
Il notaio che stipula il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile gravato da usi civici è tenuto a risarcire il danno alla banca per irrecuperabilità del credito, avendo agito con negligenza o imprudenza per omessa consultazione dell’ufficio usi civici della Regione prima del rogito e, cioè, in violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art.1176, comma 2, cc, rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.
Il danno andrà liquidato in misura pari all’intero ammontare del credito rimasto insoluto con la rivalutazione all’attualità operata sulla base dell’indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai.
Così si è pronunziato il Tribunale di Napoli, sezione ottava, Giudice dott. FRANCESCO GRAZIANO con sentenza del 6 marzo 2014, che ha accolto la domanda risarcitoria proposta da una banca a carico di un notaio, che aveva stipulato il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile risultato poi gravato da usi civici.
Nel corso del giudizio, la banca provava documentalmente l’impossibilità di agire esecutivamente per il recupero del credito erogato con il contratto di mutuo ipotecario stante l’intervenuta estinzione della promossa procedura esecutiva a causa della rilevata esistenza di usi civici sull’immobile, chiedendo al notaio rogante il risarcimento del danno patrimoniale per l’omessa consultazione dell’ufficio degli usi civici.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto sussistente il nesso causale tra la condotta omissiva, (ascritta dalla banca al notaio) e il danno cagionato all’istituto, accertamento effettuato utilizzando i criteri logici sanciti dalla giurisprudenza di legittimità, in materia di interpretazione degli artt. 40 e 41 cp, (norme applicabili anche in sede civile), così riassumibili:
1) per quanto attiene all’accertamento del nesso causale tra omissione e danno, resta valido il ricorso al “giudizio controfattuale“, ossia a quella particolare astrazione consistente nell’ipotizzare quali sarebbero state le conseguenze della condotta alternativa corretta, omessa dal professionista;
2) per quanto attiene al grado di probabilità, in base al quale stabilire astrattamente se l’effettuazione della condotta omessa avrebbe evitato il pregiudizio, occorre avere riguardo non già alla mera “probabilità statistica“, ma al differente concetto di “probabilità logica“, la quale deve essere prossima alla certezza;
3) la “probabilità logica“, a sua volta, va accertata confrontando le probabilità statistiche di successo della condotta omessa con tutte le circostanze del caso concreto, quali risultanti dal materiale probatorio raccolto.
Utilizzando tali criteri, il Tribunale ha evidenziato come la sussistenza degli usi civici ben avrebbe potuto essere rilevata dal Notaio mediante la debita consultazione dell’ufficio usi civici della Regione, attività che, se espletata, poteva consentire alla banca di essere informata in merito all’esistenza della formalità pregiudizievole.
Nella sentenza de quo sono stati dottamente evidenziati, anche con un pluralità di richiami giurisprudenziali, i principi che governano la responsabilità professionale del notaio così sintetizzabili:
1) il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 566);
2) l’attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800);
3) ergo, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso l’espletamento di visure, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946; Cass. civ., sez. I, 24 settembre 1999, n. 10493).
Per effetto di tale ricostruzione sistematica è evidente che l’ordinamento giuridico affida al notaio la funzione di dare certezza nei rapporti giuridici, anche mediante l’espletamento di INDAGINI DILIGENTI, direttamente proporzionate alla professionalità da rapportarsi alla natura dell’attività esercitata in considerazione dell’affare oggetto di rogito.
COMMENTO
Alla luce della evidenziata sentenza è stato cristallizzato il principio di diritto secondo il quale il notaio, incaricato della stipula di un contratto di finanziamento ipotecario, ha non solo l’obbligo giuridico di consultare i registri immobiliari onde individuare le formalità antecedenti il ventennio ma anche l’ufficio usi civici della Regione, peraltro facilmente accessibile mediante l’invio di una semplice missiva.
La mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione viene di fatto parificata all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.
PRECEDENTI
Si segnalano le altre decisioni oggetto di commento in materia di responsabilità professionale del notaio.
NOTAIO ROGANTE: RESPONSABILITÀ NELL’ESECUZIONE DEL CONTRATTO DI PRESTAZIONE PROFESSIONALE
L’OPERA DEL NOTAIO DEVE ESTENDERSI A TUTTE QUELLE ATTIVITÀ DIRETTE AD ASSICURARE LA SERIETÀ E CERTEZZA DELL’ATTO GIURIDICO POSTO IN ESSERE TRA LE QUALI È COMPRESA LA ATTIVITÀ DI CONSULENZA IN RELAZIONE ALLO SCOPO TIPICO DELL’ATTO.
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO: AMMESSO IL RISARCIMENTO IN FORMA SPECIFICA
IL NOTAIO CHE OMETTE DI COMUNICARE L’ESISTENZA DI PRECEDENTI ISCRIZIONI IPOTECARIE PUÒ ESSERE CONDANNATO ALLA CANCELLAZIONE DELLE STESSE
BANCARIO: IPOTECA ERRATA = NOTAIO CONDANNATO
BANCARIO: IPOTECA ERRATA= NOTAIO CONDANNATO DEVE FORNIRE UNA PRESTAZIONE CHE COMPRENDE E SI ESTENDE A TUTTE LE INCOMBENZE PRELIMINARI E AGGIUNTIVE ANCHE PREPARATORIE ALL’ATTO RICHIESTO
NOTAIO: È ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ PER ESONERO E PER CONCORDE VOLONTÀ DELLE PARTI
IL NOTAIO DEVE INFORMARE LE PARTI ANCHE PER LA SOLA AUTENTICAZIONE DI UNA SCRITTURA PRIVATA RELATIVA ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
RESPONSABILITÁ DEL NOTAIO: ESCLUSA SE L’ACQUIRENTE NON CHIEDE CHIARIMENTI
COMPRAVENDITA DI IMMOBILE LIBERO DA PESI, VINCOLI ED IPOTECHE “SALVO UNA FORMALITÀ”: L’ESPRESSIONE È CHIARA PERCIÒ IL NOTAIO NON HA COLPE
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO PER OMESSA VISURA
SE IL PREZZO DELL’IMMOBILE È GIÀ STATO VERSATO IN SEDE DI PRELIMINARE L’OBBLIGO RISARCITORIO DEL NOTAIO È LIMITATO ALLE SPESE DEL ROGITO
NOTAIO: L’ESONERO DALLE VISURE NON ESCLUDE LA SUA RESPONSABILITÀ
IL NOTAIO ANCHE SE ESONERATO DALLE VISURE RISPONDE EX CONTRACTU PER INADEMPIMENTO DELLA OBBLIGAZIONE DI PRESTAZIONE DI OPERA INTELLETTUALE
NOTAIO: CONDANNATO AL RISARCIMENTO IN VIA EQUITATIVA PER AVER DETERMINATO LA PERDITA DEL DIRITTO IPOTECARIO
LA LIQUIDAZIONE DEL DANNO AVVIENE SECONDO UNA VALUTAZIONE EQUITATIVA DEL GIUDICE EX ART.1226 SECONDO IL VALORE MEDIO DELL’IMMOBILE.
MUTUO: DATI CATASTALI ERRATI, NOTAIO CONDANNATO AL RISARCIMENTO
LA PREVENTIVA VERIFICA DELLE RISULTANZE DEI REGISTRI IMMOBILIARI COSTITUISCE OBBLIGO DERIVANTE DALL’INCARICO CONFERITOGLI DAL CLIENTE
Testo del provvedimento
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