Nell’ipotesi di immobile venduto con il ministero del notaio, che, a causa dell’omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti sull’immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a risarcire va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; esso può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca: in tale senso lato intesa quindi la purgazione dell’immobile, vale a dire la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa. 

Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Sez. III civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo, con l’ordinanza n. 26192 del 17 novembre 2020. 

I Giudici di legittimità hanno chiarito che il notaio rogante un contratto di compravendita di un immobile che abbia omesso di procedere alle visure ipotecarie è responsabile nei confronti dell’acquirente nell’ipotesi in cui l’immobile sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che agisca sulla base di gravami esistenti sull’immobile e non rilevati dal professionista.

Il danno che il Notaio è tenuto a risarcire all’acquirente corrisponde all’effettivo danno sofferto dalla parte, e potrà essere corrispondente all’integrale valore dell’immobile se il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, lo ha perduto tramite esproprio o a causa del rilascio del bene.

In alternativa, il Notaio potrà essere condannato al risarcimento per equivalente da parametrarsi, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che l’acquirente deve corrispondere per soddisfare per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà, con la conseguenza che “le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura”. 

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

RESPONSABILITÀ NOTAIO: È TENUTO A ESEGUIRE LE VISURE RELATIVE ALL’IMMOBILE PER RISCONTRARE POSSIBILI ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

LA DISPENSA DALLE VISURE VA SPECIFICAMENTE DIMOSTRATA

Sentenza | Tribunale di Cassino, Giudice Rossella Pezzella | 17.10.2019 | n.1200 

RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE

E’ INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE

Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169

RESPONSABILITÀ NOTAIO: È TENUTO A RISARCIRE IL DANNO EFFETTIVO PER LA MANCATA VERIFICA SULLA SITUAZIONE IPOTECARIA DEL BENE

IL DANNO VA LIQUIDATO IN MISURA PARI AL VALORE DELL’IMMOBILE SOLO QUANDO IL PROPRIETARIO NE PERDE LA DISPONIBILITÀ

Sentenza | Corte di Cassazione, sez. III civ., Pres. Frasca – Rel. Positano | 13.07.2018 | n.18525

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