Nell’ipotesi di immobile venduto con il ministero del notaio, che a causa dell’omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti sull’immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a risarcire va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente. Esso può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca.

Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, sez. III civ., Pres. Frasca – Rel. Positano, con la sentenza n. 18525 del 13.07.2018.

IL CASO

Due acquirenti avevano convenuto in giudizio un notaio e i propri venditori al fine di ottenere la dichiarazione di inadempimento alle obbligazioni contrattuali di un atto di vendita con condanna alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno. Il Tribunale di Taranto, in primo grado, accertata la responsabilità del notaio per l’omessa rilevazione delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile, aveva condannato solamente il professionista al risarcimento del danno.

Appellata questa decisione, chiedendo di estendere la condanna – qualora confermata – anche ai venditori, ai precedenti proprietari e al precedente notaio, il professionista era stato condannato anche dalla Corte d’Appello di Lecce, la quale aveva confermato la sentenza del giudice di prime cure.

Avverso tale decisione, il notaio aveva proposto ricorso per cassazione contestando il fatto che la Corte territoriale avesse liquidato il danno, sebbene gli acquirenti non avessero subito alcuna perdita patrimoniale, e che non fossero stati ritenuti responsabili anche i venditori e i precedenti danti causa, oltre che il notaio che aveva rogato il precedente atto, senza rilevare l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli.

LA DECISIONE

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, annullando la decisione gravata che non aveva fatto corretta applicazione delle regole in materia di quantificazione dei danni in caso di responsabilità professionale del notaio. Secondo i giudici di legittimità, infatti, il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un appartamento, che abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile poi sottoposto ad esecuzione immobiliare dal creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte. Tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’appartamento ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene altrimenti il danno sarà commisurato con riferimento all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà.

L’inadempimento del professionista – scrive la Cassazione – ha certamente determinato un danno evento, in quanto la prestazione ha dato luogo ad un effetto del contratto che non era quello che il professionista avrebbe dovuto assicurare. Con riferimento al danno conseguenza ex art. 1223 c.c., poichè non si è verificata la perdita del bene con l’esito finale della esecuzione forzata, tale pregiudizio non può automaticamente identificarsi, così come ha fatto la Corte d’Appello, con il pagamento del prezzo, ma va correttamente riferito al danno concretamente subito a causa della perdita della disponibilità dell’immobile, sia in termini di utilizzo diretto, che di godimento indiretto del bene, sia riguardo alle spese sopportate a causa della procedura esecutiva.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI – MUTUO FONDIARIO – SUSSISTENZA
IL P.U. DEVE SEMPRE VERIFICARE L’ESISTENZA DI TUTTI I VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE OFFERTO IN GARANZIA
Sentenza | Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano | 16.09.2019 | n.8118
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-notaio-usi-civici-mutuo-fondiario-sussistenza

 

RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE
E’ INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE
Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-del-notaio-sussiste-nel-caso-in-cui-il-bene-e-gravato-da-ipoteca-giudiziale

 

NOTAIO: È RESPONSABILE PER DIFETTO DI MENZIONE DELLA TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA GIUDIZIALE DI DIVISIONE
RISPONDE DEI DANNI ARRECATI AL CLIENTE PER LA VENDITA DELLA QUOTA IDEALE DEI BENI
Sentenza | Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile – Pres Frasca, Relatore Giaime Guizzi | 30.01.2019 | n.2525
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/notaio-responsabile-difetto-menzione-della-trascrizione-della-domanda-giudiziale-divisione

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