La preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale che il notaio è tenuto a svolgere nell’incarico affidatogli dalle parti, con la diligenza di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto.

L’azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un professionista – nella specie, un notaio – che abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione.

Responsabile il notaio che, nella stipula di un contratto di mutuo ipotecario, non rilevi la presenza di precedenti iscrizioni pregiudizievoli in danno del cliente mutuatario.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Reggio Emilia, Giudice Simona Di Paolo, con la sentenza n. 196 del 17 febbraio 2020.

IL CASO

Una banca ha convenuto in giudizio un notaio affinché venisse dichiarata la responsabilità professionale di quest’ultimo. L’istituto di credito, infatti, ha dedotto di aver concesso un mutuo fondiario ad un cliente, garantito da un’ipoteca su un immobile acquistato precedentemente. Dopo la stipula del mutuo e prima di procedere allo svincolo delle somme in favore del mutuatario, il notaio era stato incaricato di certificare (come avvenne) che il cespite concesso in garanzia fosse effettivamente nella piena proprietà del mutuatario e che fosse, altresì, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

Successivamente, in seguito al mancato pagamento delle rate di ammortamento e al procedimento di pignoramento da parte della banca, emergeva che pochi giorni prima del contratto di mutuo a rogito del notaio, era stata iscritta, ad istanza di un’altra banca, un’ipoteca giudiziale sulla nuda proprietà dell’immobile conferito a garanzia del mutuo, nei confronti dei venditori.

LA DECISIONE

L’assunto del Tribunale di Reggio Emilia corre su due binari paralleli sotto il profilo della responsabilità: professionale e civile.

Riguardo al primo punto, si rileva che, per giurisprudenza consolidata, spetta al notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene. Il controllo delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, estendendosi anche a tutte quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi.

Una volta qualificata la responsabilità del notaio in termini di responsabilità contrattuale ne consegue, poi, che spetta al notaio provare di avere diligentemente eseguito la propria prestazione d’opera intellettuale, dimostrando che l’inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile, dando conto non solo dell’estensione (quantitativa e temporale) degli accertamenti e delle visure esperite, ma anche di quelle esperibili, nonché della regolarità o meno delle registrazioni effettuate dalla conservatoria nel periodo in contestazione.

L’orientamento dei giudici della Corte di Cassazione, richiamato dall’Organo giudicante, va letto sotto questo duplice aspetto. Nel caso in cui l’azione risarcitoria e di responsabilità nei confronti del notaio sia promossa dall’acquirente, il notaio che ha omesso di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull’immobile, può essere condannato al risarcimento del danno; nel caso, invece, in cui l’azione di responsabilità sia promossa dalla Banca mutuante per la mancata acquisizione delle visure catastali aggiornate, il pregiudizio dell’istituto di credito mutuante deve individuarsi nell’aver erogato un finanziamento a condizione che, laddove conosciuta, con ragionevole grado di certezza, non avrebbe concesso.

Nel caso di specie, la banca ha espressamente inteso stipulare un mutuo che, appunto perché fondiario, fosse garantito da ipoteca di primo grado ma, neppure, parte convenuta ha fornito alcuna prova, anche presuntiva, circa il fatto che l’istituto, laddove avesse saputo di non godere di un’ipoteca di primo grado, avrebbe comunque concesso il finanziamento richiesto dall’acquirente e dall’altra mutuataria.

Pertanto, il Tribunale ha accolto la domanda della banca, condannando il notaio al risarcimento in favore della Banca della somma di € 227.107,45 oltre rivalutazione monetaria e spese legali.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

IPOTECA NON RILEVATA: IL NOTAIO È TENUTO ALLA CANCELLAZIONE DELLA FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLE DELL’IMMOBILE COMPRAVENDUTO
IL RISARCIMENTO DEL DANNO CONSEGUENTE PUÒ ESSERE DISPOSTO ANCHE IN FORMA SPECIFICA
Ordinanza | Corte di Cassazione, VI sez. civ. – 3, Pres. De Stefano – Rel. Iannello | 21.01.2020 | n.1270

RESPONSABILITÀ NOTAIO: È TENUTO A ESEGUIRE LE VISURE RELATIVE ALL’IMMOBILE PER RISCONTRARE POSSIBILI ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
LA DISPENSA DALLE VISURE VA SPECIFICAMENTE DIMOSTRATA
Sentenza | Tribunale di Cassino, Giudice Rossella Pezzella | 17.10.2019 | n.1200

RESPONSABILITÀ NOTAIO: SUSSISTE QUANDO VI È IPOTECA NON CANCELLATA DI CUI LA PARTE VENDITRICE HA AFFERMATO CHE GRAVAVA SOLO FORMALMENTE
IL PUBBLICO UFFICIALE DEVE ACCERTARE L’EFFETTIVA ESTINZIONE DEL DEBITO
Sentenza | Tribunale di Roma, Sez. XIII, Giudice Alberto Cisterna | 08.07.2019 | n.14401

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