L’esistenza di vincoli archeologici, i quali concorrono certamente alla configurazione giuridica della proprietà incidendo negativamente sul valore di mercato dei beni coinvolti, rientra sicuramente nel contenuto obbligatorio informativo della relazione notarile preliminare redatta secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2. 

La relazione notarile preliminare redatta nel corso di un’istruttoria di un mutuo bancario determina, in ogni caso, l’assunzione di obblighi non soltanto nei confronti del mutuatario, il quale abbia da solo dato incarico al notaio di effettuare le visure, ma pure nei confronti della banca mutuante, e ciò o intendendo l’istituto bancario quale terzo ex art. 1411 c.c., che beneficia del rapporto contrattuale di prestazione professionale concluso dal cliente mutuatario, il quale abbia richiesto l’opera del notaio; oppure ritenendosi che nella fattispecie comunque sussista un’ipotesi di responsabilità “da contatto sociale”, fondata sull’affidamento che la banca mutuante ripone nel notaio, in quanto esercente una professione protetta, ed avente perciò lo stesso contenuto di un’obbligazione contrattuale, indipendentemente dalla formale assunzione della qualità di committente nel contratto di opera professionale. 

Il danno causato al mutuante per l’inesatta o incompleta informazione contenuta nella relazione notarile preliminare sarà quindi da parametrare sulla colposa induzione dell’istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato.

Questi i principi espressi dalla Cassazione Civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Est. Scarpa, con la sentenza del 09.05.2016 n. 9320.

Nel caso di specie una Banca aveva convenuto in giudizio un notaio ed il fallimento di una società Srl, chiedendo di accertare la responsabilità del primo convenuto con riguardo alla redazione delle relazioni notarili inerenti alle domande di mutuo fondiario avanzate dalla società, e di condannare conseguentemente lo stesso al risarcimento dei danni, nonchè in via subordinata, di accertare che l’inadempimento nella redazione di tali relazioni su incarico della convenuta avesse cagionato gravi pregiudizi a quest’ultima, e di accogliere pertanto la domanda in via surrogatoria ex art. 2900 c.c., per la condanna del notaio a risarcire i danni a proprio favore.

In particolare l’attrice esponeva che il notaio, in sede di istruttoria degli otto mutui erogati alla fallita dalla filiale di Torino, su delle aree acquistate nel 1989 dalla mutuataria, aveva omesso di rilevare l’esistenza di un vincolo archeologico, imposto nel 1980 dal Ministero dei beni culturali, circostanza che aveva comportato l’annullamento della concessione edilizia e la demolizione delle opere realizzate, e sosteneva, dunque, che il mancato rilievo del vincolo di inedificabilità era stato causa dell’erronea valutazione di idoneità della garanzia ipotecaria prestata con riguardo ai consistenti finanziamenti concessi alla società poi fallita.

Il Tribunale di Roma condannava il notaio al risarcimento del danno patito dall’attrice, contestualmente accogliendo le domande di garanzia avanzate dal convenuto, condannando due società assicuratrici, a tenere indenne lo stesso di tutte le somme da pagare a titolo risarcitorio alla banca.

Venivano proposti separati appelli dal Fallimento della società mutuataria e dal notaio, che venivano rigettati dalla Corte d’appello di Roma.

Avverso tale decisione il notaio proponeva ricorso per cassazione strutturato in tre motivi.

La Banca ed una delle società assicuratrici resistevano con controricorsi, mentre il Fallimento della società mutuataria e l’altra società di assicurazione non svolgevano attività difensiva.

In particolare il ricorrente, con il primo motivo lamentava la contraddittorietà della motivazione su fatto controverso e decisivo, ex art. 360 c.p.c., n. 5 per avere la Corte di merito posto a fondamento della propria pronuncia l’assioma secondo cui “se il vincolo archeologico fosse stato evidenziato nella relazione del notaio, l’istituto bancario non avrebbe erogato il finanziamento”, asserendo che, invece, il decreto impositivo del vincolo comportava non un divieto assoluto di edificabilità, ma solo un vincolo prospettico a tutela del sito archeologico, il che escludeva che lo stesso potesse incidere sul valore del bene ipotecato in modo tale da indurre la Banca, ove edotta della sua esistenza, a negare il finanziamento, trattandosi di mutuo edilizio e non fondiario.

Con il terzo motivo, assumeva nuovamente la contraddittorietà della motivazione della Corte di merito ex art. 360 c.p.c., n. 5 circa l’eccepita insussistenza di ogni rapporto negoziale tra il Notaio e la banca mutuante, avendo il professionista ricevuto incarico dalla mutuataria ed essendo l’Istituto di Credito rimasto terzo non beneficiario della prestazione contrattuale.

In merito a tali doglianze, la Corte osservava preliminarmente che sono sicuramente da includersi tra gli obblighi del notaio lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare, nell’ambito di un trasferimento immobiliare, il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, sussistendo altrimenti la responsabilità da inadempimento del professionista nei confronti di tutti i contraenti dell’atto rogato.

I giudici delle leggi hanno inoltre affermato che la relazione notarile preliminare redatta nel corso di un’istruttoria di un mutuo bancario determina, in ogni caso, l’assunzione di obblighi non soltanto nei confronti del mutuatario, ma anche nei confronti della banca mutuante, e ciò o intendendo l’istituto bancario quale terzo ex art. 1411 c.c., che beneficia del rapporto contrattuale di prestazione professionale concluso dal cliente mutuatario, oppure ritenendosi che nella fattispecie comunque sussista un’ipotesi di responsabilità “da contatto sociale“, fondata sull’affidamento che la banca mutuante ripone nel notaio, in quanto esercente una professione protetta, ed avente perciò lo stesso contenuto di un’obbligazione contrattuale, e ciò indipendentemente dalla formale assunzione della qualità di committente nel contratto di opera professionale; il danno causato al mutuante per l’inesatta o incompleta informazione contenuta nella relazione notarile preliminare dovrà quindi parametrarsi sulla colposa induzione dell’istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato.

La Corte ha evidenziato che l’esistenza del vincolo archeologico, il quale concorre certamente alla configurazione giuridica della proprietà, incidendo negativamente sul valore di mercato dei beni coinvolti, rientra sicuramente nel contenuto obbligatorio informativo della relazione notarile preliminare redatta secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2.

Con il secondo motivo di gravame il ricorrente deduceva vizi ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, della sentenza impugnata, per avere la corte territoriale erroneamente escluso la nullità della nota di trascrizione del vincolo gravante sull’ area per mancanza delle generalità del dante causa della mutuataria, al quale il vincolo era stato originariamente notificato.

In ordine a tale doglianza, la Suprema Corte ha condiviso quanto affermato dalla Corte d’Appello, che aveva accertato e spiegato come il notaio, avrebbe potuto verificare la trascrizione del vincolo archeologico nei registri immobiliari attraverso più attente indagini nominative nella tavola alfabetica, analisi da lui esigibili alla luce della speciale competenza professionale.

Sulla base dei su esposti rilievi, la Corte si è pronunciata per il rigetto del ricorso, liquidando le spese di lite secondo soccombenza.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

MUTUO: USI CIVICI SULL’IMMOBILE IPOTECATO, NOTAIO CONDANNATO

IL PUBBLICO UFFICIALE È NEGLIGENTE SE NON CONSULTA TUTTE LE BANCHE DISPONIBILI

Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott. Francesco Graziano | 03.10.2016 | n.10660

NOTAIO: RESPONSABILE SE NON SVOLGE LE DOVUTE INDAGINI PER ACCERTARE L’INESISTENZA DI USI CIVICI

LA DILIGENZA PROFESSIONALE IMPONE RISCONTRI PRESSO LA COMPETENTE PA E PRECISI OBBLIGHI INFORMATIVI NEI CONFRONTI DELLE PARTI PRIMA DELLA STIPULA DEL CONTRATTO

Sentenza | Tribunale di Avezzano, dott. Francesco Lupia | 30-04-2015 

MUTUO FONDIARIO: IL NOTAIO ROGANTE È TENUTO ANCHE ALLA CONSULENZA

L’INCARICO È RICOMPRESO NEL RAPPORTO DI PRESTAZIONE DI OPERA PROFESSIONALE

Sentenza Cassazione Civile, sezione terza Dott. VIVALDI – rel. Presidente 19-03-2015 n.5481

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