Il NOTAIO che inserisca, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull’immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest’ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione, poichè non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un’espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale.

Il compratore non può pretendere di riversare sul NOTAIO rogante le conseguenze dell’inadempimento del venditore rispetto all’obbligo assunto di procedere alla cancellazione dell’ipoteca pregiudizievole esistente sul bene e verificata dal NOTAIO stesso. Nè può affermarsi che l’obbligo per il NOTAIO di dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto sussista non soltanto nell’ipotesi di constatazione della presenza di iscrizioni pregiudizievoli, ma anche nel senso di indurre il compratore a non confidare nell’adempimento del venditore rispetto agli impegni presi di estinguere tali iscrizioni: il cd. “dovere di consiglio”, deontologicamente imposto al NOTAIO, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione a lui richiesta, e non pure le circostanze di fatto dell’affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti. 

L’inadempimento del venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di un’ipoteca iscritta sull’immobile alienato a garanzia di un mutuo e portata a conoscenza dell’acquirente, obbligo assunto nell’atto di compravendita dai contraenti nell’ambito della loro autonomia negoziale, non comporta affatto l’inadempimento dell’obbligazione assunta dal NOTAIO rogante di verificare le iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, risultato poi ancora gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva.

È logica ed immune da vizi l’opzione compiuta dal giudice di merito di valutare prioritariamente la compiutezza dell’obbligo di informazione del NOTAIO nei confronti dei compratori circa i vincoli gravanti sull’immobile sulla base delle clausole inserite nell’atto pubblico, stante la fidefacienza dello stesso, piuttosto che sulla base di prove testimoniali volte a contrastare o ad integrare le relative risultanze.

Questi i principi espressi dalla Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Scarpa, con la sentenza n. 9660 dell’11.05.2016.

Nel caso controverso, due clienti convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Brindisi, un NOTAIO, premettendo di aver acquistato un appartamento ad un certo prezzo, con atto stipulato da quest’ultimo ed esponendo di aver appreso in occasione del rogito che il bene era gravato da ipoteca e che il venditore avrebbe provveduto alla relativa esclusione a sue spese nei necessari tempi tecnici.

I clienti, tuttavia, vedendosi notificare dopo ben sette anni dalla stipula del contratto di compravendita, atto di precetto di pagamento e di pignoramento immobiliare, non essendo stata cancellata l’ipoteca gravante sull’immobile dal venditore, provvedevano a citare in giudizio il NOTAIO, al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni sofferti, al pagamento delle somme corrispondenti ai crediti di cui alla procedura esecutiva immobiliare avviata nei loro confronti, ovvero a liberare a sua cura e spese l’immobile dall’ipoteca e dalle iscrizioni pregiudizievoli, o, infine, in via ulteriormente gradata, per ottenere quantomeno il pagamento delle spese della procedura esecutiva.

Si costituiva in giudizio il NOTAIO che contestava la fondatezza delle domande formulate in citazione, sostenendo che nell’atto di compravendita rogato fossero stati chiaramente indicati, non solo l’esistenza dell’ipoteca, ma anche l’impegno del venditore a liberare le unità immobiliari dal vincolo in esame e che, dunque, del danno lamentato dagli attori dovesse essere ritenuto responsabile unicamente il venditore per non aver adempiuto all’obbligazione assunta ed esplicitata nell’atto di vendita.

Il Tribunale di Brindisi accoglieva la domanda proposta dagli attori, condannando il convenuto al pagamento delle somme necessarie a liberare dall’ipoteca le unità immobiliari di cui al rogito, ravvisando la colpa del NOTAIO rogante ex art. 1176 c.c., comma 2, per negligente esecuzione dell’incarico professionale svolto, sotto il profilo di un omesso dovere d’informazione e di dissuasione.

Il NOTAIO proponeva impugnazione avverso la sentenza emessa dal Giudice di prime cure, e nel giudizio di appello si costituivano i CONIUGI, deducendo l’infondatezza del gravame.

La Corte di Lecce, esclusa la sussistenza di qualsiasi negligenza da parte del NOTAIO convenuto in sede di stipula dell’atto, essendo stata indicata nell’atto stesso l’esistenza dell’ipoteca, e non risultando nel rogito formule recanti connotati di ingannevolezza o scarsa chiarezza, accoglieva il gravame.

Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Lecce, i ricorrenti proponevano, dunque, ricorso per Cassazione, a cui il NOTAIO rogante resisteva con controricorso.

In primo luogo, i clienti censuravano, ex art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c., il travisamento del fatto controverso, avendo la Corte territoriale basato la propria ricostruzione soltanto sulla deposizione del teste e sulla lettura delle formule dell’atto, ignorando, tra l’altro, gli accertamenti peritali espletati nel processo penale a carico del venditore; nonché la piena consapevolezza del notaio circa la mancata cancellazione dell’ipoteca.

In secondo luogo, deducevano, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e ss., ed il difetto di motivazione, in ragione della scarsa chiarezza e della contraddittorietà delle formule usate dal NOTAIO che avevano indotto gli acquirenti ad assumersi l’onere di una rilevante ipoteca sull’immobile.

Infine, lamentavano, ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto e l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, laddove la Corte di merito aveva affermato che l’avvenuto pagamento del prezzo in epoca precedente al rogito avrebbe escluso ogni nesso causale tra l’inadempimento del notaio e le conseguenze dell’esistenza dell’ipoteca sul bene acquistato.

La Suprema Corte, preliminarmente, osservava che il NOTAIO incaricato della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha certamente l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2.

Infatti, il NOTAIO che ometta di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull’immobile, risponde del danno patito dall’acquirente, a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura, atteso che l’opera professionale di cui è investito il notaio non si riduce, perciò, al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende ad ogni attività volta ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti; pertanto, il NOTAIO che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure.

Nel caso in esame, tuttavia, proseguiva il Giudice di legittimità, la Corte d’Appello aveva convincentemente negato la responsabilità professionale del NOTAIO nei confronti degli acquirenti, avendo inserito nel rogito una clausola che asseverava l’esistenza di un’ipoteca gravante sull’immobile venduto e recava l’assunzione da parte del venditore dell’obbligo di procedere alla cancellazione della garanzia “nei tempi tecnici necessari”.

Ebbene, ad avviso degli ermellini, il NOTAIO che inserisca, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull’immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest’ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione, poichè non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un’espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale.

Il compratore, in altri termini, non può pretendere di riversare sul NOTAIO rogante le conseguenze dell’inadempimento del venditore rispetto all’obbligo assunto di procedere alla cancellazione dell’ipoteca pregiudizievole esistente sul bene e verificata dal NOTAIO stesso. Nè può affermarsi che l’obbligo per il NOTAIO di dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto sussista non soltanto nell’ipotesi di constatazione della presenza di iscrizioni pregiudizievoli, ma anche nel senso di indurre il compratore a non confidare nell’adempimento del venditore rispetto agli impegni presi di estinguere tali iscrizioni: il cd. “dovere di consiglio”, deontologicamente imposto al NOTAIO, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione a lui richiesta, e non pure le circostanze di fatto dell’affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti.

In definitiva, rilevato che l’inadempimento del venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di un’ipoteca iscritta sull’immobile alienato a garanzia di un mutuo e portata a conoscenza dell’acquirente, obbligo assunto nell’atto di compravendita dai contraenti nell’ambito della loro autonomia negoziale, non comporta affatto l’inadempimento dell’obbligazione assunta dal NOTAIO rogante di verificare le iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, risultato ancora gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva, rigettava il ricorso, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese di lite.

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