ISSN 2385-1376
Il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività non solo preparatorie, ma anche successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte.
Questo è il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Pres. Travaglino – Rel. Scoditti, con l’ordinanza n. 31936 del 16 novembre 2023.
Il caso riguardava la condotta di un notaio che, dopo avere rogato il contratto preliminare di compravendita in base al quale il costruttore, diventato in pari data proprietario del suolo cedutogli dalla promissaria acquirente, si obbligava alla cessione di due unità immobiliari, rogava l’atto di cessione del suolo da parte del promittente venditore del contratto preliminare ad un terzo, con la conseguenza pratica che il promittente venditore, avendo ceduto il diritto di proprietà del suolo, non poteva più dare attuazione al contratto preliminare, rogato dal medesimo notaio.
La Suprema Corte, espresso il principio di diritto già menzionato, ha affermato che “il contratto professionale stipulato con la ricorrente non si esauriva con il mero rogito del contratto preliminare, ma imponeva l’adempimento del dovere di protezione dell’interesse della promissaria acquirente in funzione di preservazione del conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, che era quello di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo. Tale risultato è stato frustrato per opera di un contratto rogato proprio dal notaio (omissis), il quale, anzichè dissuadere il promittente venditore dalla cessione del suolo, la quale avrebbe impedito l’attuazione del rapporto obbligatorio derivante dal contratto preliminare, ha ricevuto l’atto di cessione, in violazione del dovere di protezione dell’interesse della promissaria acquirente, interesse tutelato in base all’art. 1375 dal contratto di prestazione professionale con costei stipulato”.
Pertanto, l’obbligo di astensione del notaio trovava titolo nel ruolo di protezione e garanzia assunto in conseguenza del conferimento del mandato professionale, obbligo il cui fondamento normativo è da rinvenire, come affermato da Cass. n. 7185 del 2022, nel dovere di comportarsi secondo buona fede nell’esecuzione del contratto previsto dall’art. 1375 c.c..
Secondo gli Ermellini, “l’inadempimento di tale obbligo di protezione, quale concretizzazione della clausola generale di buona fede, ha avuto rilevanza eziologica in relazione al danno lamentato dalla ricorrente, contrariamente a quanto affermato dalla corte territoriale, in modo da integrare la dedotta fattispecie di responsabilità professionale Non è infatti un argomento pertinente quello secondo cui, se il notaio si fosse rifiutato di ricevere l’atto, le parti comunque lo avrebbero concluso con un altro notaio, per cui la condotta del notaio sarebbe stata la mera occasione rispetto ad un evento, eziologicamente comunque imputabile al comportamento inadempiente del promittente venditore. Il giudizio controfattuale secondo cui, espulso dalla serie causale il comportamento dovuto (di astensione dalla ricezione dell’atto), l’evento di danno si sarebbe comunque verificato, deve essere applicato all’evento concretamente verificatosi, e non ad un evento astrattamente ipotizzabile, quale quello che la vendita sarebbe comunque potuta avvenire se il notaio non avesse ricevuto l’atto. L’evento di danno in questione è quello consumatosi con l’inadempimento del promissario venditore verificatosi con la cessione del suolo per opera dell’atto ricevuto dal notaio (omissis) ed è indubbio che tale evento non si sarebbe verificato se il notaio si fosse astenuto dal compimento dell’atto, rispettando gli effetti legali (segnatamente quello previsto dall’art. 1375) derivanti dal precedente impegno contrattuale assunto con la promissaria acquirente con la stipulazione del contratto preliminare”.
Per tali motivi, la Suprema Corte ha cassato la sentenza in relazione al motivo accolto e rinviato alla Corte di appello in diversa composizione, per provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
È TENUTO A COMPIERE ATTIVITÀ PRODROMICHE, ACCESSORIE E SUCCESSIVE NECESSARIE PER IL RISULTATO VOLUTO DALLE PARTI
Ordinanza | Corte di Cassazione, III sez. civ., Pres. Travaglino – Rel. Scarano | 29.08.2019 | n.21775
SUSSISTE IN IPOTESI DI VENDITA CON PAGAMENTO RATEALE CON RINUNZIA AD IPOTECA LEGALE
Ordinanza | Corte di Cassazione, Sez. III, Pres. Frasca – Rel. Fiecconi | 04.03.2022 | n.718
NON È NECESSARIO UN INCARICO SPECIFICO, ESSENDO RICOMPRESO NEL DOVERE DI DILIGENZA
Ordinanza | Corte di Cassazione, Pres. Travaglino – Rel. Graziosi | 14.11.2022 | n.33439
SEGNALA UN PROVVEDIMENTO
COME TRASMETTERE UN PROVVEDIMENTONEWSLETTER - ISCRIZIONE GRATUITA ALLA MAILING LIST
ISCRIVITI ALLA MAILING LIST© Riproduzione riservata
NOTE OBBLIGATORIE per la citazione o riproduzione degli articoli e dei documenti pubblicati in Ex Parte Creditoris.
È consentito il solo link dal proprio sito alla pagina della rivista che contiene l'articolo di interesse.
È vietato che l'intero articolo, se non in sua parte (non superiore al decimo), sia copiato in altro sito; anche in caso di pubblicazione di un estratto parziale è sempre obbligatoria l'indicazione della fonte e l'inserimento di un link diretto alla pagina della rivista che contiene l'articolo.
Per la citazione in Libri, Riviste, Tesi di laurea, e ogni diversa pubblicazione, online o cartacea, di articoli (o estratti di articoli) pubblicati in questa rivista è obbligatoria l'indicazione della fonte, nel modo che segue:
Autore, Titolo, in Ex Parte Creditoris - www.expartecreditoris.it - ISSN: 2385-1376, anno
