ISSN 2385-1376
Il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie per ottenere il risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte. Ne consegue che deve essere ritenuto responsabile il notaio che non si sia avveduto della mendacità delle dichiarazioni dell’alienante, rogando la compravendita di un immobile di consistenza diversa e minore da quella reale, ove la circostanza era agevolmente verificabile alla stregua dello strumento urbanistico pure menzionato nell’atto.
Così si è espressa la Corte di Cassazione, Pres. Travaglino – Rel. Graziosi con l’ordinanza n. 33439 del 14 novembre 2022.
Un acquirente, che aveva acquistato un immobile compreso in un fabbricato per civile abitazione poi risultato difforme dall’autorizzazione amministrativa, convenne in Tribunale la società venditrice e il notaio rogante, ottenendo la condanna al risarcimento dei danni.
Successivamente la Corte di Appello annullò la decisione sul presupposto che il notaio non era responsabile, in quanto la parte acquirente non gli aveva conferito uno specifico incarico aggiuntivo per verificare la regolarità urbanistica.
Avverso tale decisione la parte acquirente ha proposto ricorso per Cassazione denunziando l’errore di diritto per violazione degli art. 1176 comma 2, c.c. , 1175 e 1375 c.c. in quanto non corrisponderebbe al vero che nel mandato al notaio rogante “non siano comprese tutte quelle attività di indagine e di accertamento propedeutico” all’esatto adempimento, “nell’interesse delle parti e soprattutto del mandante”, per cui non sarebbe vero neppure che il notaio non dovesse svolgere gli accertamenti da cui secondo il giudice d’appello era esonerato.
Gli ermellini hanno rilevato che il giudice d’Appello erroneamente circoscriveva in modo formalistico e riduttivo l’obbligo di verifica e controllo ricadente sul notaio, soprattutto eludendo l’obbligo informativo di quest’ultimo nei confronti del cliente relativamente ad una questione certamente rientrante nell’oggetto di tale obbligo, essendo più che evidente l’utilità che dalla predetta informazione sarebbe derivata all’acquirente medesimo.
Infatti, è obbligo del notaio per il rogito di compravendita immobiliare e, in parte, obbligo di buona fede oggettiva lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti e, in particolare, il compimento delle c.d. “visure” catastali e ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero.
Per tali motivi la Corte ha accolto il ricorso cassando la decisione, con rinvio alla Corte di Appello.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
NOTAIO: SEMPRE RESPONSABILE IN CASO DI VENDITA SE UNO DEI PRECEDENTI DANTI CAUSA NON AVEVA MAI ACQUISTATO LA PROPRIETÀ
È TENUTO A COMPIERE ATTIVITÀ PRODROMICHE, ACCESSORIE E SUCCESSIVE NECESSARIE PER IL RISULTATO VOLUTO DALLE PARTI
Ordinanza | Corte di Cassazione, III sez. civ., Pres. Travaglino – Rel. Scarano | 29.08.2019 | n.21775
RESPONSABILITA’ PROFESSIONALE: IL NOTAIO CHE NON ADEMPIE AGLI OBBLIGHI INFORMATIVI È RESPONSABILE VA CONDANNATO AL RISARCIMENTO
SUSSISTE IN IPOTESI DI VENDITA CON PAGAMENTO RATEALE CON RINUNZIA AD IPOTECA LEGALE
Ordinanza | Corte di Cassazione, Sez. III, Pres. Frasca – Rel. Fiecconi | 04.03.2022 | n.718
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