ISSN 2385-1376
Testo massima
In tema di azione diretta a far valere la simulazione di una compravendita che sia proposta dal creditore di una delle parti del contratto stesso, alla dichiarazione relativa al versamento del prezzo, pur contenuta in un rogito notarile di una compravendita immobiliare, non può attribuirsi valore vincolante nei confronti del creditore, atteso che questi è terzo rispetto ai soggetti che hanno posto in essere il contratto, e che possono trarsi elementi di valutazione circa il carattere fittizio del contratto dalla circostanza che il compratore, su cui grava l’onere di provare il pagamento del prezzo, non abbia fornito la relativa dimostrazione
Al fine di accertare gli elementi che caratterizzano la figura della simulazione di una compravendita occorre indagare il concreto e stabile trasferimento del prezzo corrisposto per essa, risultando del tutto insufficiente, nel merito, che la parte acquirente abbia contratto un mutuo bancario costituente parte della provvista a ciò necessaria.
Esaminando gli elementi idonei ad integrare la esistenza della simulazione contrattuale, la Suprema Corte, con la sentenza n. 12955 del 9 giugno 2014, ha chiarito come sia necessario indagare il concreto e stabile trasferimento del prezzo intercorso tra acquirente e venditore, non essendo sufficiente l’accensione di un mutuo da parte di quest’ultimo al fine di provare tale circostanza.
Il caso giuridico riguardava una compravendita di immobile intercorsa tra il padre e uno dei figli, ritenuta simulata dall’altro figlio sotto più profili.
In primo luogo i Giudici di legittimità hanno ricostruito l’onere probatorio che caratterizza l’ azione di simulazione, precisando come lo stesso gravi sull’acquirente , il quale deve dimostrare l’effettività del pagamento del prezzo.
Richiamando i propri autorevoli precedenti, la Corte ha affermato come, nell’azione diretta a far dichiarare la simulazione di una compravendita, non può essere riconosciuta alla dichiarazione relativa al pagamento del prezzo, contenuta in un rogito notarile, alcun valore vincolante verso il creditore il quale è terzo rispetto ai soggetti che hanno formato l’atto.
Grava invece sul compratore l’onere di provare il pagamento del prezzo potendo trarsi elementi sul carattere fittizio dell’atto dalla circostanza che il compratore non abbia fornito la dimostrazione dell’effettivo pagamento del prezzo (cfr. sul punto, Cass. n.11372/05 e n. 15346/10).
Infatti elementi quali l’età matura dell’acquirente e l’accensione da parte di quest’ultimo di un mutuo utile a reperire parte della provvista necessaria all’acquisto del bene oggetto di compravendita, sono elementi del tutto inidonei a provare l’effettività della stessa. Nel merito, secondo la Corte, solo una indagine volta ad accertare la effettività del pagamento, attraverso lo stabile trasferimento della somma a titolo di prezzo dal compratore al venditore, ha rilievo nella fattispecie in oggetto.
Assumono, inoltre, rilievo nell’accertamento della simulazione del contratto di compravendita anche la restituzione del prezzo tra le parti e l’accertamento relativo alla effettiva disponibilità da parte dell’acquirente della provvista di denaro utile al pagamento del corrispettivo concordato.
Quanto a tale ultimo argomento, la Suprema Corte afferma come nella indagine sulle consistenze del patrimonio dell’acquirente simulato non è ipotizzabile teorizzare che un soggetto tesaurizzi l’intero reddito di una della azienda di cui è in parte proprietario, essendo ormai massima di comune esperienza che “ogni individuo consuma per ordinari bisogni consistente parte dei propri redditi da lavoro”.
In sostanza, quindi, al fine di accertare la simulazione di un contratto di compravendita sarà necessario indagare se tra le parti è intercorso uno stabile trasferimento di denaro, nonché verificare se successivamente siano intercorse restituzioni dell’intero prezzo o parte di esso tra le stesse, non assumendo rilievo in tale accertamento la dichiarazione contenuta nel rogito notarile relativa al versamento del prezzo formulata dal promittente acquirente.
Non assume rilievo, in tale indagine, neanche la circostanza che il simulato acquirente abbia reperito parte della provvista del prezzo di compravendita con l’accensione di un mutuo, poiché ciò che rileva è unicamente l’effettivo e stabile trasferimento del prezzo tra le parti.
Testo del provvedimento
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