L’art. 54 ter del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, nella legge 24 aprile 2020, n. 27, recante misure connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ha stabilito che «è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dall’entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore».

Da più parti sono stati sollevati dubbi circa l’interpretazione di tale norma, tanto da spingere diversi Tribunali a fornire delle linee guida e dei criteri interpretativi circa l’applicazione della sospensione delle procedure esecutive di immobili adibiti a “prima casa” del debitore. Fra questi anche il Tribunale di Napoli Nord che ha individuato una serie di circostanze da chiarire, in modo tale da evitare una varietà di opzioni interpretative predicabili.

1. I limiti temporali e i meccanismi procedurali di attuazione della sospensione e di riattivazione del processo esecutivo sospeso
La sospensione delle procedure esecutive immobiliari di cui all’art. 54 ter della legge 24 aprile 2020, n. 27, ha inizio il 30 aprile 2020 (data di entrata in vigore della legge di conversione) ed ha la durata di sei mesi. Il giudice dovrà procedere all’accertamento di una circostanza fattuale (l’adibizione dell’immobile staggito ad abitazione principale) sulla base delle circostanze dedotte su apposita istanza delle parti o su segnalazione di un ausiliario della procedura. In particolare, ferma restando la facoltà dell’esecutato di presentare istanza di sospensione ai sensi della norma in oggetto, spetta comunque agli Esperti stimatori, ai Professionisti delegati e ai Custodi giudiziari, segnalare tempestivamente la circostanza de qua, nel solo caso in cui ritengano che ricorrano i presupposto della sospensione, con apposita nota

2. Il profilo soggettivo della sospensione
La sospensione ex art. 54 ter riguarda le procedure in cui il debitore esecutato aveva, da solo o con suoi congiunti, la dimora principale nell’immobile assoggettato all’esecuzione sia al momento del pignoramento, sia alla data del 30 aprile 2020. Tali condizioni devono sussistere entrambe.
La sospensione ex art. 54 ter non trova applicazione nel caso in cui l’immobile sia stato al momento del pignoramento o sia successivamente divenuto la dimora principale non del debitore esecutato, ma esclusivamente di persone diverse dallo stesso, ancorché a questi legate da rapporti di parentela o di coniugio.
I medesimi criteri interpretativi di ordine soggettivo trovano applicazione nel caso di terzo proprietario esecutato e nel caso di debitore esecutato condividente dell’immobile pignorato pro quota.

3. Il profilo oggettivo della sospensione
Sono inclusi nella sospensione ex art. 54 ter tutti gli adempimenti e le attività aventi contenuto esecutivo ovvero funzionali all’espropriazione forzata, quali:
– la stima;
– la conversione del pignoramento;
– l’assegnazione e la vendita (in essa ricomprendendosi: gli accessi all’immobile per le visite; gli avvisi di vendita e la pubblicità legale, che, ove già compiuti anteriormente all’inizio della sospensione, devono intendersi senza effetto non potendo essere seguiti dall’espletamento dell’asta nel periodo di sospensione);
– la liberazione dell’immobile ordinata dal G.E.
Sono esclusi dalla sospensione ex art. 54 ter tutti gli adempimenti e le attività privi di contenuto esecutivo ovvero non strettamente funzionali all’espropriazione forzata oppure che costituiscono atti necessitati anche in ipotesi di sospensione della procedura, quali:
– la custodia giudiziaria dell’immobile pignorato;
– la presentazione da parte degli ausiliari delle istanze di nonché i relativi provvedimenti del GE;
– l’emissione del decreto di trasferimento (nei confronti del quale decorrono, pertanto, i termini per l’impugnazione);
– il compimento da parte del Professionista delegato delle formalità relative al decreto di trasferimento;
– la formazione, l’approvazione e l’attuazione del progetto di distribuzione del ricavato della vendita dell’immobile pignorato.

Tuttavia, nel periodo di sospensione non è inibito né al creditore procedente di porre in essere gli adempimenti di cui è onerato (quali, il deposito dell’istanza di vendita, della documentazione ipocatastale e delle relative integrazioni), né ad altri creditori di spiegare intervento nella procedura esecutiva sospesa, né all’aggiudicatario di effettuare ugualmente il versamento del saldo prezzo.
Con riferimento a quest’ultimo aspetto, si rammenta che, per effetto dell’art. 83 del D.L. 17 marzo 2020, n. 18, conv. in L. 24 aprile 2020, n. 27, e successive modifiche ed integrazioni, il termine per il versamento del saldo prezzo è rimasto sospeso dal 9.03.2020 all’11.05.2020.
Pertanto, il termine per il versamento del saldo prezzo è sospeso:
a) per tutte le vendite, dal 9.03.2020 all’11.05.2020;
b) per le sole vendite aventi ad oggetto l’abitazione principale dell’esecutato, fino al 30.10.2020.

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