In linea generale, l’art. 63 comma 2 delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, unitamente al precedente proprietario, al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

La norma, che non distingue a quale titolo il nuovo proprietario subentri al posto del vecchio, si ritiene applicabile anche all’aggiudicatario, che, quindi, non può sottrarsi all’obbligazione dei contributi condominiali dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente, dove per ”anno” deve intendersi riferito quello di gestione ovvero di esercizio condominiale, non all’anno solare.

Si tratta di un’obbligazione solidale, con la conseguenza che l’aggiudicatario avrebbe diritto a richiedere al debitore il rimborso di tali oneri relativi al periodo in cui l’immobile pignorato era ancora nel suo possesso.

L’esito positivo di tale regresso è, tuttavia, pressoché impossibile, perché appare difficilmente immaginabile che il debitore, che ha già perso la proprietà del bene immobile attraverso la vendita coattiva, corrispondi poi all’aggiudicatario quanto questi avrà pagato per le spese condominiali. E’, pertanto, più prudente, quando si è interessati ad un acquisto, prendere contatti con l’amministratore del condominio per conoscere la morosità che grava sull’immobile pignorato ed aggiungere, al costo dell’aggiudicazione, anche le spese condominiali.

È, inoltre, da tener presente che la norma non distingue contributi di natura ordinaria rispetto a quelli di natura straordinaria, oppure quelli dovuti per la manutenzione dell’immobile e quelli dovuti per le innovazioni, con la conseguenza che se si considera la natura di obbligazione propter rem di tali oneri appare difficile credere che l’aggiudicatario possa sottrarsi ai contributi dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente, discettando sulla natura delle spese deliberate dall’assemblea.

FOCUS

Dalla data di emissione del decreto di trasferimento, l’unico condomino è l’aggiudicatario.

Avv. Antonio De Simone

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