ISSN 2385-1376
Provvedimento segnalato dall’Avv. Urbano Fabio Cardarelli del Foro di Napoli
In tema di vendita forzata, l’aggiudicatario che, attraverso l’opposizione agli atti esecutivi, lamenti vizi “quantitativi” dell’immobile, non può invocare la riduzione del prezzo di vendita ex art. 2921 co. 2 c.c. (c.d. evizione parziale).
La giurisprudenza di legittimità, infatti, ritiene che l’elemento caratterizzante l’evizione sia sempre l’intervento rivendicativo o espropriativo del terzo, vendita volontaria o forzata che sia, escludendo invece la garanzia quando il terzo si limiti ad affermare la esistenza di un diritto di proprietà sul bene, senza esperire alcuna azione per recuperare il diritto nella propria sfera patrimoniale (ex plurimis si veda Cass. 13-05-2003 n.7294).
Questo il principio espresso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona della dott.ssa Ermelinda Mercurio, con l’ordinanza del 23.12.2019.
Nella vicenda processuale che ha originato la pronuncia in commento, l’aggiudicatario di un bene immobile in sede di vendita forzata, proponendo opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc avverso il decreto di trasferimento, si doleva dell’inesattezza quantitativa dell’immobile e di una serie di vizi ulteriori, chiedendo la riduzione del prezzo di vendita ex art.2921 c.c..
La tutela invocata non è stata ritenuta ammissibile dal Giudice dell’Esecuzione, con conseguente rigetto dell’istanza.
La norma in esame, infatti, attribuisce all’aggiudicatario una tutela restitutoria e, se del caso, anche una tutela di carattere risarcitorio: all’aggiudicatario “evitto” viene riconosciuto il diritto di ripetere il prezzo non ancora distribuito o quello oggetto di distribuzione (nel caso in cui questa sia già intervenuta), fatta salva la responsabilità del creditore procedente per i danni ed il limite dei creditori privilegiati od ipotecari ai quali la causa di evizione non sia opponibile.
Testualmente, leggendo la succitata disposizione codicistica: “L’acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l’evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l’eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese. Se l’evizione è soltanto parziale, l’acquirente ha diritto di ripetere una parte proporzionale del prezzo”.
L’art. 2921 cc, in altri termini, riconosce tutela all’aggiudicatario attraverso una azione contro i creditori per la ripetizione dell’indebito, in proporzione del prezzo loro distribuito. La ratio, dunque, è da ricercare nella responsabilità assunta da chi pone in moto il processo esecutivo ed indica i beni da espropriare, nonché da chi trae vantaggio dalla procedura stessa.
Nel caso di specie, il G.E. ha ritenuto non sussistenti i presupposti per configurare i vizi denunciati come ipotesi di evizione parziale: per la giurisprudenza di legittimità, infatti, l’elemento caratterizzante l’evizione è l’intervento rivendicativo o espropriativo del terzo, vendita volontaria o forzata che sia, escludendo invece la garanzia quando il terzo si limiti ad affermare la esistenza di un diritto di proprietà sul bene, senza esperire alcuna azione per recuperare il diritto nella propria sfera patrimoniale.
In termini generali – ha osservato il Tribunale – la garanzia per evizione prevista dall’art. 1483 cc ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall’inadempimento del venditore; la garanzia opera, dunque, nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto anche in mancanza di colpa del venditore; la colpa è invece necessaria allorché il compratore chieda il risarcimento integrale dei danni, comprensivo anche dell’interesse positivo; in altri termini, la norma riconosce tutela all’aggiudicatario attraverso una azione contro i creditori per la ripetizione dell’indebito, in proporzione del prezzo loro distribuito.
La ratio, dunque, è da ricercare nella responsabilità assunta da chi pone in moto il processo esecutivo ed indica i beni da espropriare, nonché da chi trae vantaggio dalla procedura stessa.
Nella vicenda de qua, invece, l’aggiudicatario non aveva subito tecnicamente alcuna “evizione”, ma aveva riscontrato, successivamente alla “consegna” dell’immobile, una situazione (giuridica e/o di fatto) differente da quella rappresentata e descritta nel decreto di trasferimento.
Il Giudice ha, quindi, correttamente escluso che la opposizione possa farsi rientrare nella ipotesi di garanzia per l’evizione.
Approfondendo la questione, è bene ricordare che, in caso di “vizi della cosa” acquistata in seno ad una procedura esecutiva, l’art. 2922 c.c. prevede che “Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa” e che “essa non può essere impugnata per causa di lesione”.
Per tale ragione la giurisprudenza ha sempre limitato la tutela dell’aggiudicatario alla possibilità di “impugnare” la vendita quando il bene trasferito risulti del tutto diverso da quello descritto, ovvero si riveli assolutamente inidoneo all’utilizzo descritto nell’ordinanza di vendita e nella pubblicità (c.d. aliud pro alio).
Proprio in tale direttrice, va osservato – a margine dell’analisi della pronuncia oggi in commento – che il G.E. non si è pronunziato sul tema della tempestività del rimedio esperito dall’aggiudicatario.
A tal riguardo, è da ritenersi consolidato l’orientamento giurisprudenziale per il quale, quando l’opponente si dolga della mera riduzione quantitativa del bene aggiudicato per la presenza di danneggiamenti o altri vizi che, peraltro, non ne mutino destinazione d’uso, il termine di venti giorni previsto dall’art. 617 cpc per l’opposizione agli atti esecutivi, deve farsi decorrere dalla conoscenza legale del decreto di trasferimento e non dalla scoperta del vizio, contrariamente all’ipotesi di vendita di aliud pro alio.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
ESECUZIONE FORZATA: SUSSISTE IPOTESI DI ALIUD PRO ALIO SE L’IMMOBILE AGGIUDICATO PRESENTA ABUSI INSANABILI NON SEGNALATI IN PERIZIA
RIGETTATA LA DOMANDA RISARCITORIA PROPOSTA IN DANNO DELL’ESPERTO STIMATORE DEL TRIBUNALE
Sentenza | Tribunale di Pavia, Giudice Luciano Arcudi | 06.11.2018 | n.1733
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/esecuzione-forzata-sussiste-ipotesi-di-aliud-pro-alio-se-limmobile-aggiudicato-presenta-abusi-insanabili-non-segnalati-in-perizia
VENDITA FORZATA: QUALE TUTELA PER L’AGGIUDICATARIO SE L’IMMOBILE PRESENTA ABUSI NON SEGNALATI DALLA PERIZIA DI STIMA?
SE I VIZI CONFIGURANO LA VENDITA DI “ALIUD PRO ALIO” L’AGGIUDICATARIO PUÒ PROPORRE OPPOSIZIONE AGLI ATTI ESECUTIVI
Articolo Giuridico | Il Mattino, Legalmente | 02.12.2018
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/vendita-forzata-quale-tutela-per-laggiudicatario-se-limmobile-presenta-abusi-non-segnalati-dalla-perizia-di-stima
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