Le servitù sono diritti reali, assoluti, su una cosa di proprietà altrui, che conferiscono particolari vantaggi al proprietario del fondo c.d. dominante; di converso, la presenza di una servitù sul bene (c.d. servente) oggetto della procedura incide, riducendolo, sul valore dello stesso, in quanto ne determina una limitazione della disponibilità.

In virtù del cosiddetto principio di ambulatorietà delle servitù, infatti, l’alienazione dell’immobile comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti.

Sul punto è da considerare però, che la servitù, quale diritto reale, è soggetta a trascrizione ai sensi del comma 4 dell’art. 2643 c.c.; si tratta di una pubblicità con chiara finalità dichiarativa, volta a dirimere il contrasto tra sub acquirenti in ordine al medesimo diritto, nonché gli eventuali conflitti afferenti gli ulteriori trasferimenti del diritto di proprietà del bene gravato dal diritto parziario ed indipendentemente dalla menzione che se ne dia negli ulteriori passaggi di proprietà (cfr. Cass. Civ. Sez. II n. 20817/2011).

Posto che l’art. 2919 c.c. stabilisce che non sono opponibili alla vendita forzata i diritti di terzi che non sono opponibili al creditore pignorante, per valutare l’efficacia della trascrizione, e quindi l’opponibilità della servitù ai successivi acquirenti, è necessario fare riferimento alla situazione esistente al momento del pignoramento immobiliare e quindi:

-se la costituzione della servitù (così come il diritto di abitazione, il diritto di usufrutto e di uso) è stata trascritta dopo il pignoramento, essa non è opponibile al creditore procedente e l’aggiudicatario acquista l’immobile libero da pesi;

-se, viceversa, la costituzione è precedente al pignoramento, il creditore può far subastare la proprietà del bene, ma l’immobile resta gravato dal diritto di servitù e l’aggiudicatario deve rispettarla.

Diversa situazione si determina se il bene servente è gravato da ipoteca: in questo caso ai fini dell’opponibilità del peso si deve considerare l’art. 2812 c.c., ai sensi del quale “le servitù di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l’iscrizione dell’ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario” e dunque deve farsi riferimento non già al momento del pignoramento ma a quello dell’iscrizione ipotecaria.

FOCUS

È buona norma prestare con attenzione alla descrizione dell’immobile contenuta nell’avviso di vendita, in quanto il bene si trasferisce con le servitù attive e passive.

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