Nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare può verificarsi un possibile “conflitto” tra l’acquirente della vendita forzata ed altro soggetto che abbia trascritto sull’immobile una domanda giudiziale. In linea generale, la disciplina della pubblicità nei registri immobiliari è finalizzata proprio a regolare i potenziali contrasti tra soggetti che vantino diritti su beni immobili, secondo il principio della “priorità” della trascrizione.

Naturalmente, quindi, non si pongono particolari problemi per l’acquirente allorquando la trascrizione della domanda sia posteriore a quella del pignoramento. La giurisprudenza ha invece dovuto interrogarsi sulla posizione del soggetto che abbia trascritto una domanda giudiziale anteriormente al pignoramento, ma successivamente all’iscrizione ipotecaria del creditore procedente o intervenuto. Sul punto, soccorre la disposizione di cui all’art. 2919 ultimo periodo del codice civile, che stabilisce testualmente: “non sono […] opponibili all’acquirente i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione”. La posizione dell’acquirente, quindi, “riflette” quella del creditore procedente e dei creditori intervenuti nella procedura esecutiva.

In verità, fermandosi all’interpretazione letterale dell’art. 2915, comma 2 del codice civile, il quale prevede che “non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento” sembrerebbe che l’ipotesi di conflitto debba risolversi accordando prevalenza, pur in presenza di precedente ipoteca, all’attore che abbia trascritto la propria domanda sull’acquirente nella vendita forzata, prima del pignoramento. Tuttavia, dalla lettura unitaria delle disposizioni del codice civile, la conclusione a cui si giunge è differente, avuto riguardo alla disciplina speciale dell’ipoteca. Ed invero, l’art. 2808 comma 1 del codice civile, stabilisce che l’ipoteca “attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.

Conseguentemente, il creditore ipotecario (purché munito di un titolo esecutivo) può pignorare l’immobile ipotecato e l’espropriazione forzata procede fino all’aggiudicazione e, quindi, al trasferimento della proprietà al terzo aggiudicatario e al successivo riparto della somma ricavata a favore del medesimo creditore ipotecario, con prevalenza sia di tale creditore sia dell’aggiudicatario-acquirente rispetto a chiunque abbia trascritto atti o domande successivamente all’iscrizione dell’ipoteca. Sul punto, inoltre, già in tempi assai risalenti la Corte di Cassazione era intervenuta, con la sentenza n. 564/60, a chiarire che il creditore ipotecario può espropriare i beni vincolati a garanzia del credito nei confronti del terzo acquirente, ancorché pendano azioni dichiarative di simulazione assoluta dell’acquisto, o azioni revocatorie per frode, o ancora azioni per rescissione.

FOCUS

La lettura dell’art. 2915, comma 2 del codice civile, se coordinata con le altre disposizioni codicistiche, consente di risolvere il conflitto sostanziale tra l’acquirente nell’espropriazione forzata e l’attore che abbia trascritto domanda giudiziale dopo l’iscrizione dell’ipoteca, ma prima della trascrizione del pignoramento, a favore del primo. Per una maggiore tutela, ai potenziali acquirenti dell’immobile all’asta è consigliato di esaminare attentamente, oltre all’avviso di vendita, la perizia di stima, al fine di verificare l’eventuale esistenza di formalità, vincoli o oneri pregiudizievoli e, se esistenti, quale sia la relativa data di iscrizione o trascrizione.

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