Testo massima

Il versamento del fondo spese a seguito dell’aggiudicazione: tempi e
modalità

 

L’aggiudicatario ha l’onere di
versare un deposito per le spese in misura idonea a coprire i costi a suo
carico inerenti al trasferimento della proprietà.

 

Le spese di trasferimento a
carico dell’aggiudicatario possono essere, in linea di massima, distinte in tre
grandi categorie:

a).imposte e tasse dovute
sull’atto di trasferimento e, quindi, le imposte di registro (o IVA),
ipotecaria e catastale, l’imposta di bollo sul decreto di trasferimento, i
diritti di conservatoria e le spese di voltura, che sono necessariamente a
carico dell’aggiudicatario;

b).spese di cancellazione delle
formalità pregiudizievoli e, quindi, l’imposta ipotecaria di cancellazione di
pignoramenti e ipoteche e i relativi diritti di conservatoria, che possono
essere a carico della procedura ovvero, per disposizione contenuta
nell’ordinanza/avviso di vendita, possono essere poste definitivamente a carico
dell’aggiudicatario;

c).compensi del professionista
delegato per l’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e
voltura catastale, e cancellazioni di pignoramenti e ipoteche (art. 591-bis n.
11 cpc e art. 7 D.M. 25 maggio 1999 n. 313), che possono essere a carico della
procedura ovvero, per disposizione contenuta nell’ordinanza/avviso di vendita,
possono essere poste definitivamente a carico dell’aggiudicatario.

 

In ordine ai tempi del versamento
è da segnalare che prima delle riforme del 2005 l’interessato all’acquisto
doveva, quale condizione per la partecipazione all’asta,  versare oltre alla cauzione, anche
“l’ammontare approssimativo delle spese di vendita”.

 

Tale onere è oggi soppresso, di
talchè l’art. 580 cpc prevede ai fini della partecipazione il solo versamento
della cauzione. La norma, infatti, muove dal giusto convincimento che poiché
uno solo tra i partecipanti potrà aggiudicarsi l’immobile, non avrebbe senso
onerare tutti gli altri di versare anticipatamente il fondo spese, aumentando
l’onere finanziario per partecipare all’esperimento di vendita e rischiando di
allontanare dal mercato delle aste giudiziarie un consistente numero di
interessati.

 

Resta ferma, però, la facoltà del
Giudice dell’Esecuzione stabilire, quale onere aggiuntivo ai fini della
partecipazione, il versamento del fondo spese, per cui è opportuno esaminare
attentamente l’avviso di vendita e tanto anche per verificare i tempi di versamento
del fondo spese, che, non essendo stati regolati della riforma, possono essere
previsti a distanza di giorni dalla definitiva aggiudicazione oppure
contestualmente al versamento del saldo prezzo.

 

Quanto alla misura del
versamento, è da segnalare che il legislatore non ha previsto l’esatto
ammontare delle spese di trasferimento, né potrebbe farlo, tenuto conto che le
imposte a carico dell’aggiudicatario (registro o IVA, ipotecaria e catastale)
sono in genere dovute in misura proporzionale al prezzo finale di
aggiudicazione.

 

Per tale motivo è buona prassi
dei professionisti delegati determinare la misura del fondo spese in
un’aliquota percentuale a forfait del prezzo di aggiudicazione(in genere tra il
15% e il 20%)., che tenga conto con un’apprezzabile margine di ampiezza delle
variabili fiscali incidenti sui costi del trasferimento, in tal modo, infatti,
da un lato, è possibile evitare ritardi nell’emissione del decreto di
trasferimento qualora il fondo spese già versato risulti a posteriori inadeguato
e, dall’altro, considerato che il residuo del fondo spese non utilizzato deve
essere restituito all’aggiudicatario.

 

FOCUS

 

Diversamente dalla cauzione e dal
saldo prezzo, che sono assoggettati al vincolo del pignoramento e, come tali,
sono disponibili alla distribuzione ai creditori, le somme versate in conto
spese restano giuridicamente di pertinenza dell’aggiudicatario, a cui viene
restituito l’eventuale residuo ovvero l’importo nella sua interezza, se il
Giudice dell’Esecuzione non faccia luogo per qualsiasi motivo all’emissione del
decreto di trasferimento.

Testo del provvedimento

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